Contrato de promessa de compra e venda de imóvel: saiba o que é e para que serve

Em uma negociação burocrática, como é o caso da compra e venda de um imóvel, é fundamental que o compromisso entre o comprador e o vendedor seja garantido desde o começo e de forma clara para todas as partes. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é uma etapa que muita gente procura ter antes de assinar os últimos papéis da negociação, para garantir o pagamento do sinal e para firmar o compromisso até tudo estar pronto para que a propriedade seja transferida ao novo dono.

Apesar de não ser obrigatório, muitas pessoas optam por fazer o contrato de promessa de compra e venda a primeira etapa do processo da compra de um imóvel, pois ele é instrumento usado para formalizar a intenção de compra. Além disso, esse documento também é uma garantia para todas as partes envolvidas na negociação de um futuro contrato definitivo. No entanto, é importante lembrar que o contrato de promessa não é um documento de compra definitivo. Se comprometer ou prometer fazer algo não quer dizer que já se fez o prometido.

Como o nome já diz, esse é um documento apenas de promessa e, sendo assim, ainda não é a versão final do acordo, mas é uma ótima maneira de formalizar a negociação. Esse contrato é fundamental para garantir a segurança de todos os interessados ao passo que traz ainda mais transparência para essa operação. 

A Nova Época Imóveis preparou esse post para mostrar o que deve entrar neste contrato de promessa de compra e venda de imóvel, além de explicar o seu valor legal e definir as diferenças entre esse documento de promessa e o contrato final de compra e venda. Em caso de dúvidas ao final desse texto, não deixe de entrar em contato com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para ajudar com o que você precisar! 

O que é promessa de compra e venda de um imóvel?

Antes de mais nada, vamos entender o que de fato é a promessa de compra e venda de uma propriedade. Para isso, pense em toda a burocracia que existe na compra e venda de imóveis. Nessa etapa, por garantia, ambas as partes assumem um compromisso e, geralmente, o comprador concorda em pagar o sinal, ou entrada, do valor do imóvel ao vendedor. Para resumir, podemos considerar a promessa de compra e venda de uma propriedade como um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor. 

Com essa promessa de compra e venda, as partes se comprometem a concluir a negociação nos termos já acordados e começam a preparar os documentos necessários, principalmente o contrato definitivo, ou seja, a escritura pública, para transferir a propriedade de um para o outro. Para as questões mais formais, a promessa traz um contrato antecipado com os detalhes do imóvel, os valores, a forma de pagamento e os termos de desistência. 

Existem alguns motivos pelos quais é feito o contrato de promessa de compra e venda, mesmo que esse documento não tenha o mesmo valor legal de um contrato final, e esses motivos incluem cenários como:

• A complexidade de uma operação imobiliária, que vai exigir um trabalho jurídico mais cuidadoso mais adiante;
• A inexistência do imóvel no momento, no caso de imóveis ainda na planta;
• Formalizar a intenção de compra sem ter todos os documentos necessários para a regularização dessa operação;
• Dificuldades temporárias em concluir o contrato definitivo por motivos pessoais, como questões de partilha e inventário.

O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Na prática, o contrato de promessa de compra e venda é um documento assinado por quem se compromete a vender e a comprar um imóvel. Esse documento é um contrato preliminar não definitivo e representa um instrumento que garante o cumprimento da negociação, embora haja flexibilidade nessa fase para alterações antes do contrato final. Portanto, ele não define a compra e venda de um imóvel, mas sim um comprometimento prévio de sua futura formalização.

Esse documento pode ser mantido de forma particular ou ser a base para alterações antes do contrato final. O contrato geralmente é feito por imobiliárias ou por corretores de imóveis, com ou sem o auxílio de um advogado. Na promessa é onde costuma se definir um sinal que deve ser pago pelo comprador, assim como a documentação que deve ser apresentada e as condições de negociação e pagamento. 

Além disso, esse tipo de contrato pode ser elaborado com ou sem cláusula de arrependimento ou desistência, porém, se não tiver não tem cláusula de arrependimento, significa que o negócio foi oficializado de forma irretratável e irrevogável. Esse documento costuma incluir informações importantes, como:

• A capacidade das partes envolvidas no negócio;
• Comprovação da propriedade do imóvel e sua descrição;
• Eventuais cláusulas, como a de desistência, e regras que possam garantir maior segurança jurídica para todas as partes;
• Preço definido para a compra do imóvel, com o sinal definido.

Como funciona o contrato de promessa de compra e venda?

Qualquer imóvel pode render um contrato de promessa de compra e venda, sendo ele na planta ou usado. No entanto, na prática, juridicamente existe uma diferença de linguagem entre compromisso e promessa, onde a promessa vale para os imóveis ainda na planta enquanto o compromisso vale para os que já existem, sendo eles usados ou lançamentos.

Já o modo como esse contrato de promessa vai funcionar depende de como o comprador e o vendedor definem os termos acordados. No caso das duas partes definirem cláusulas específicas, como multa por desistência ou por atraso no pagamento do sinal, eventualmente poderão anexar o documento ao processo de negociação para garantir maior rigor legal. Por ser um instrumento particular, sem valor legal, as partes podem definir a validade dos efeitos do documento provisório, como o momento de conclusão da construção de um imóvel na planta, a conclusão do pagamento da entrada ou até mesmo a saída de um locatário atual.

Para aumentar a segurança jurídica do negócio, independente do caso, é muito importante que, na hora de fazer o contrato de promessa, seja feita a descrição dos efeitos ligados ao contrato futuro, que é irrevogável. Formalizar as informações que serão colocadas no documento final e deixar esse contrato previamente registrado ajuda a trazer uma maior segurança para todas as partes envolvidas vai evitar correr o risco de ter um contrato na gaveta sem valor. 

O que acontece caso o contrato de promessa não for cumprido?

Existem penitências caso a escritura não se concretize. As consequências do incumprimento do contrato de promessa podem estar previstas no próprio documento e, na sua ausência, aplicam-se as regras gerais do Código Civil. No caso de incumprimento por parte do comprador, este perderá o direito a todos os valores pagos ao vendedor, como o sinal, por exemplo. 

Já no caso de a culpa ser do vendedor, este deverá restituir ao comprador o dobro do valor do sinal pago. É importante lembrar, ainda, que a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao vendedor têm caráter de sinal. Com alternativa, a parte não faltosa pode recorrer ao tribunal para pedir a execução específica desse contrato, com o objetivo de conseguir uma sentença no tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda de imóvel. 

Negociar um imóvel pode ser uma tarefa complicada, além de render muitas dúvidas em relação ao contrato de compra e venda e outras etapas muito importantes ao longo desse processo. Caso você queira saber mais sobre o contrato de promessa de compra e venda ou sobre o processo de compra e venda de um imóvel, não deixe de falar com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para ajudar com o que for necessário! 
 

Escrito por Mariana Carvalho