Adjudicação compulsória: o que é e como funciona essa ação

Você já ouviu falar no termo adjudicação compulsória? Por mais que ele possa parecer complicado, o seu significado é mais simples do que você imagina e pode ser de extrema importância se você pretende transferir um imóvel para seu nome, mas não está de posse de todos os documentos necessários para isso. Ou seja, essa ação existe para resolver um grande problema: conseguir o registro de um imóvel o qual se tem somente um contrato particular ou uma promessa de compra e venda.

Essa é uma ação que visa o registro de um imóvel para o qual não se tem a documentação certa e necessária, exigida por lei. Usando essa ação o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz vai determinar que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis. Essa é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. 

Ficou curioso para entender mais sobre o assunto? Então vem com a gente que a Nova Época Imóveis preparou esse post para explicar tudo o que você precisa saber do assunto, quando cabe uma ação de adjudicação compulsória, quais os requisitos para uma ação dessa, quais as perguntas mais frequentes sobre o assunto e muito mais. Em caso de dúvidas ao final do texto fale com um dos nossos corretores e para mais informações sobre o mercado imobiliário visite nosso blog!

Afinal, o que é adjudicação compulsória?

Como dissemos resumidamente mais acima, a adjudicação compulsória é uma ação que tem como objetivo o registro da propriedade de um imóvel favorecendo alguém que possui o direito real adquirido, mas que não possui a documentação correta exigida por lei. Essa é uma ferramenta de direito processual que garante o contentamento do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel comprometido.

Presente na legislação vigente, a decisão final da ação de adjudicação compulsória, caso seja favorável, é uma sentença que vai determinar o registro do imóvel em nome da parte que o solicitou. Com isso, quando realizada uma promessa de compra e venda, tendo o comprador promitente cumprido os termos do contrato, o vendedor promitente deverá transferir o bem aquele. 

Nesse contexto, caso contrário, o comprador promitente pode solicitar o registro através da adjudicação compulsória, mesmo que não disponha dos documentos necessários e exigidos para essa transferência. Basta que comprove o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, a existência deste e alguns outros requisitos. 

Além disso, a ação de adjudicação compulsória também é um método de conseguir judicialmente uma sentença que permuta a declaração de vontade do vendedor promitente, uma vez que essa sentença substitutiva vale como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o comprador promitente. Existem, ainda, situações onde o vendedor promitente encontra a resistência do comprador promitente em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Essa situação é conhecida como adjudicação compulsória inversa. 

Quando a adjudicação compulsória cabe?

A ação de adjudicação compulsória cabe sempre em situações que houver uma recusa ou impedimento pessoal para que se faça uma escritura de compra e venda, permitindo o registro dessa operação no Registro de Imóveis. Ou seja, para que a operação de compra e venda do imóvel seja válida ela precisa ser registrada no Registro de Imóveis, famoso RGI.

Enquanto esse registro não ser feito, o proprietário anterior é considerado o dono perante terceiros, assim como prevê o art. 1.245 do Código Civil. Segundo ele, é transferido entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o dono do imóvel.

Além disso, outras hipóteses passíveis dessa ação são:

• Quando o vendedor não for localizado;
• Quando o comprador dificultar a lavradura da escritura, fazendo com que o vendedor permaneça como responsável pelo imóvel e impossibilitando a transferência formal causando transtornos;
• Quando o vendedor se recusa a realizar a escritura de compra e venda;
• Quando o vendedor estiver impossibilitado de fazer a escritura de compra e venda, como no caso de falecimento do vendedor, por exemplo.

Quem pode pedir a adjudicação compulsória e quais os requisitos?

As partes envolvidas no contrato de promessa de compra e venda do imóvel podem pedir a ação de adjudicação compulsória, ou seja, promitentes compradores e vendedores. Porém, além desses, podem ser autores da referida ação cessionários, promitentes cessionários e sucessores do promitente comprador. 

Já os requisitos, o principal deles para pedir a ação de adjudicação compulsória é a existência de uma promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular. Nesse contexto, os tribunais não podem dar seguimento para ações de adjudicação baseadas em uma promessa de compra e venda não registrada em cartório. No entanto, aquelas registradas podem ter mais chances de sucesso e cumprem com mais êxito o descrito no art. 1.418 do Código Civil.

Outro requisito muito importante trazido pela Lei é o de que não haja previsão do direito de arrependimento quando da realização da promessa de compra e venda. 

Quais documentos necessários para pedir adjudicação compulsória?

Documentos comuns para a instrução de petição inicial como:

• documento com nome completo;
• certidão de nascimento ou casamento;
• número do registro geral;
• número do cadastro de pessoa física;
• comprovantes de domicílio;
• e-mail;
• telefone;
• procuração.

Documentos relacionados à ação de adjudicação compulsória:

• comprovantes de pagamento;
• contrato de promessa de compra e venda do imóvel;
• outras provas que auxiliem na demonstração do direito real do autor.

Documentos necessários para a ação extrajudicial de adjudicação compulsória:

• certidões negativas de litígios envolvendo o imóvel;
• procuração com poderes necessários ao representante legal;
• instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, caso haja;
• comprovante de quitação do ITBI, devido ao município onde o imóvel fica localizado;
• prova do inadimplemento ou não transmissão da posse no prazo de quinze dias contados da entrega da notificação extrajudicial.

Qual o valor do processo de adjudicação compulsória?

Não existe um valor específico para essa ação, os valores vão variar de acordo com cada estado. Em uma ação de adjudicação compulsória são cobrados custos processuais e honorários do advogado. Os custos processuais são pagos diretamente à Vara responsável pelo processo e costumam ser estipulados em 1% do valor do imóvel. Este valor é usado para custear o processo perante a Justiça e será devido nos casos em que a parte tiver condições de arcar com os custos.

Já os honorários advocatícios são o valor que a parte vai pagar para o advogado contratado para que ingresse com a ação e a represente. Este valor é fixado por uma tabela fornecida pela Ordem dos Advogados do Brasil e também vai variar de acordo com cada estado. O valor mais comum trazido é de 6 do valor de venda do imóvel.

Qual prazo para a ação de adjudicação compulsória?

Assim como no caso do valor, não existe uma previsão legal para o ingresso da ação de adjudicação compulsória. Com isso, a adjudicação é imprescindível, podendo o autor ingressar com a ação a qualquer momento depois da ocorrência dos fatos. Além disso, vale à pena ainda dizer que o advogado responsável estará sujeito aos prazos dispostos no Novo Código de Processo Civil quanto a cada rito e fase processual. 

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Escrito por Mariana Carvalho