Alienação fiduciária: entenda esse conceito, como funciona e suas vantagens

Se você acompanha nosso blog e está familiarizado com o mercado imobiliário, muito provavelmente já ouviu falar do termo alienação fiduciária. Porém, caso ainda não conheça esse termo ou não entenda muito bem esse conceito, pode ficar tranquilo porque a Nova Época Imóveis veio aqui para te ajudar! Antes de mais nada, é importante compreendermos o que significa esse termo e é por aí que vamos começar nossa explicação.

Alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. No mercado imobiliário, isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor de forma que ambos possam definir que o imóvel é a garantia de pagamento da dívida em aberto. A alienação pode ser feita com bens móveis e imóveis, sendo a garantia de pagamento o próprio bem a ser adquirido pelo devedor. Ou seja, esse é um dos modelos mais comuns de garantia de pagamento de dívidas. 

A maioria das pessoas que já usam um banco ou uma instituição financeira para financiar um bem, certamente já ouviu falar sobre essa modalidade. No entanto, a alienação fiduciária é mais complexa do que parece e envolverá a relação entre a posse e a propriedade de um bem, podendo confundir as pessoas mais leigas em assuntos jurídicos. Para quem pretende abrir um processo de financiamento imobiliário, é imprescindível conhecer como a alienação fiduciária funciona.

Para esclarecer melhor o assunto e tirar todas as possíveis dúvidas que possam existir, a Nova Época Imóveis preparou esse post com tudo o que você precisa saber sobre como a alienação fiduciária funciona, quais os riscos e as vantagens dessa modalidade. Em caso de dúvidas ou para mais informações, não hesite em falar com um dos nossos corretores e para mais conteúdos importantes sobre o mercado imobiliário não deixe de acompanhar nosso blog e as redes sociais!

O que é alienação fiduciária?

Se você é proprietário de um bem imóvel, pode usá-lo para conseguir um empréstimo em boas condições de pagamento. O processo de alienação fiduciária envolverá duas partes: o devedor e o credor. O primeiro é quem solicitará o empréstimo e o segundo quem empresta o dinheiro. Após a assinatura do contrato com a instituição credora, o devedor pode continuar com a posse do seu bem, porém, ele ficará atrelado com a empresa que emprestou o dinheiro. 

Conforme descrevemos brevemente no começo desse post, a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia de pagamento de dívidas em segurança e funciona com a transferência da posse de um bem imóvel do devedor ao credor. Dessa forma, durante o prazo para pagamento, o bem é usado pelo devedor, que preserva a posse direta, usando-a como se fosse sua, porém, juridicamente, a propriedade é do credor. O -devedor tem direito de usar o imóvel enquanto estiver em dia com o pagamento. 

Quando a dívida for integralmente paga, o direito de dono do credor é extinto, voltando a propriedade a ser plena do devedor. Caso a dívida não seja completamente paga, o credor retornará o imóvel que já é juridicamente seu e usará o valor obtido com a venda para satisfazer o pagamento a receber, ou seja, seu crédito. No caso da sobra de valores na operação, o dinheiro deverá ser devolvido ao devedor. 

Afinal, como de fato a alienação fiduciária funciona?

Para melhor entendimento dessa modalidade de garantia de financiamento imobiliário, daremos alguns exemplos com os casos mais comuns do dia a dia. Eles incluem as dívidas de financiamento realizadas com instituições financeiras para a compra de imóveis. Por exemplo, imagine que Ana deseja comprar um imóvel, mas não tem todo o dinheiro necessário para tal. Ela recorrerá a um banco de confiança para realizar um financiamento, assim se tornando devedora do pagamento desse empréstimo enquanto o banco será seu credor.

Nesse contexto, o banco vai exigir uma garantia de pagamento desse empréstimo, sugerindo um contrato onde Ana declara que pagará as parcelas, mas enquanto isso não acontece o imóvel permanecerá em nome da instituição. Existem outras formas de garantia, porém, nesses casos, tornou-se frequente que o banco exija a alienação fiduciária. Ana pode, teoricamente, não aceitar esses termos, mas ficará sem o dinheiro e sem o imóvel desejado. Logo, Ana concorda com a exigência. 

Com isso, Ana poderá desfrutar de todos os benefícios da moradia, porém, a casa ainda não será completamente sua até a quitação das parcelas. Caso Ana não consiga realizar o pagamento em dia, a instituição financeira tem o direito de reaver o imóvel e vender para pagar o prejuízo de sua inadimplência.

É importante ressaltarmos que, teoricamente, a lei não obriga que haja propriamente um empréstimo bancário. Embora não muito praticado, a alienação fiduciária pode ser usada como garantia de pagamento de qualquer dívida, de qualquer origem. 

Quais os riscos e as vantagens desse modelo de garantia?

Assim como qualquer outra modalidade de garantia de pagamento, a alienação fiduciária tem suas vantagens e seus riscos. Nesse contexto, o principal benefício é a redução dos juros e a possibilidade de parcelar em mais vezes, uma vez que existe uma garantia. Ter o próprio bem que será adquirido como garantia do pagamento faz com que os bancos ofereçam um bom desconto para quem opta por essa modalidade, afinal, as chances de prejuízos são menores.

Já o maior risco dessa modalidade está relacionado à própria garantia de pagamento, que não é do devedor, mas do credor. Com isso, é importante observarmos que, caso o devedor não consiga quitar o valor da dívida, é direito do credor vender o bem para pagar o restante do débito. Como podemos observar, mesmo que a alienação fiduciária seja uma boa opção para reduzir juros e elevar o tempo de pagamento, o devedor pode perder a propriedade do imóvel. 

Quais as diferenças entre alienação fiduciária e as demais garantias?

Além da alienação fiduciária, outras formas de garantia de pagamento de um financiamento imobiliário são o penhor e a hipoteca. Em todas essas modalidades, o bem fica atrelado ao pagamento da dívida, caso a mesma não seja paga regularmente. Esses tipos de modalidade de pagamento são conhecidos como garantias reais. Mesmo sendo parecidas, essas modalidades de diferem entre si.

No caso do penhor, por exemplo, é quando um bem móvel é dado como garantia. Você certamente já deve ter ouvido que alguém levou as joias da família “para o prego”. Essa é uma expressão popular que faz referência ao contrato de empréstimo garantido com o penhor das joias, quando dizemos que elas foram empenhadas. É importante ressaltarmos que não se deve confundir o penhor com a penhora, que é o processo judicial onde o juiz bloqueia bens imóveis ou móveis para venda forçada e pagamento do credor, caso necessário. 

Já no caso da hipoteca, essa modalidade tem basicamente a mesma estrutura, porém para bens imóveis e algumas excepcionais permissões para bens móveis. Ou seja, normalmente vemos as pessoas hipotecando casas, apartamentos, terrenos. Porém, é possível também hipotecar bens móveis como navios e aeronaves, mas essas são exceções permitidas por lei. 

Qual o diferencial da alienação fiduciária?

O diferencial da alienação fiduciária, que a torna diferente das outras garantias reais, é que o credor, que costuma ser um banco, se torna dono do imóvel, em uma figura de propriedade resolúvel. Isso significa que é feito o pagamento, extingue-se o domínio do credor e o devedor passa a ser, então, o dono pleno e exclusivo do bem. Isso torna a alienação diferente do penhor e da hipoteca, onde o dono ainda é o titular pleno do imóvel, sendo o credor somente um titular de um segundo direito, que é o direito de hipoteca ou de penhor. 

Como podemos observar, a alienação fiduciária tem seus prós e seus contras, mas pode se mostrar uma ótima opção para quem deseja sair de casa ou comprar um novo imóvel, porém, não tem o orçamento que gostaria para tal. 

A Nova Época Imóveis espera que você tenha gostado do nosso post e tirado suas dúvidas. Quer conhecer nossos imóveis? Não deixe de acompanhar nossas redes sociais e nosso site! Para saber mais fale com um dos nossos corretores, podemos te ajudar a realizar esse sonho!
 

Escrito por Mariana Carvalho