Contrato de compra e venda de imóveis: quando é feito e como elaborar

O contrato de compra e venda de imóveis é uma forma de dar segurança para uma transação imobiliária. Ele é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador, evitando problemas futuros. Existem alguns requisitos que devem conter um contrato de compra e venda e contar com o apoio de uma imobiliária pode garantir que ele será redigido de maneira segura.

O que é o contrato de compra e venda de imóveis?

O contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador. Ele deve ser consensual, oneroso e bilateral. Esta modalidade de contrato existe sempre que trocamos um bem por dinheiro, e no caso de um contrato de compra e venda de imóveis, estamos tratando das negociações imobiliárias.

O contrato de compra e venda de imóveis possui cláusulas essenciais como o preço da propriedade, a forma de pagamento, além de obrigações e prazos a cumprir. Ele também deve conter as penalidades caso uma das partes não cumpra com suas obrigações.

Cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda

A base legal de um contrato de compra e venda de imóveis está no art. 108 do Código Civil que diz:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país”

Assim, neste contrato devem conter o máximo de informações que resguardem ambas as partes envolvidas na transação. Apesar de algumas cláusulas não serem obrigatórias, outras são essenciais para não se ter problemas futuros que podem até invalidá-lo. São elas:

Objeto

O imóvel, sendo o objeto do contrato deve ser descrito de forma a não deixar nenhuma dúvida. Assim, informações como o registro no RGI e na prefeitura devem constar, tal como o número de matrícula, seu endereço e características físicas.

Preço

Aqui é essencial que o valor a ser pago pelo imóvel esteja claro no contrato. Não é possível que exista margem para dúvidas quanto a essa questão. Além disso, também deve conter a forma de pagamento, se haverá sinal, parcelamento e em quais datas essas parcelas serão pagas.

Obrigações e prazos a cumprir

Outra informação essencial em um contrato de compra e venda de imóvel são os prazos e obrigações. É muito comum que um contrato obrigue que o vendedor apresente documentos e certidões relacionadas ao imóvel, mas muitas vezes esquece-se de estipular um prazo para essa apresentação. Assim, sempre deixe claro todas as datas, além das consequências em caso de descumprimento.

Posse

Essa informação é muito importante para que se estabeleça em que momento o comprador tomará posse do imóvel. Será após o sinal? Durante o pagamento? Após a quitação? Tudo isso precisa estar explícito no contrato para que seja possível fazer a entrega das chaves.

Retratação

Essa informação também é muito importante. Alguns imprevistos podem acontecer e em algumas situações as partes podem querer desistir do contrato. Para que ninguém seja lesado, é importante que esteja claro no contrato de compra e venda de imóveis se existe a possibilidade de retratação.

Penalidades

Penalidades em caso de descumprimento das cláusulas também devem constar no contrato. O sinal será perdido? Será aplicado alguma multa? Esse item muitas vezes pode ser esquecido na hora de redigir o contrato e as complicações que sua falta gera podem ser enormes.

Qualificação completa das partes

Este ponto normalmente está presente em todos os contratos de compra e venda de imóveis. Informações como o nome e os dados do vendedor e do comprador, sejam pessoas físicas ou jurídicas, devem constar no documento.  Assim, se a transação for feita por pessoas físicas, dados como nome, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone de contato e endereço são fundamentais.

Para casos em que o contrato é feito entre pessoas jurídicas, é importante que o contrato contenha: nome ou razão social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ, neste ato representada por... (diretor, sócio...), nos termos do contrato social, (qualificação completa do sócio, diretor...)

Existem diversos modelos de contrato para você se espelhar, mas é interessante que eles sempre sejam alterados de modo a atender melhor as particularidades de cada negociação. Além das cláusulas citadas é possível incluir outros pontos, porém, esses principais pontos podem evitar mais de 90% dos problemas que normalmente surgem nessas transações.

Contrato de compra e venda e Promessa de compra e venda

Um erro muito comum durante um negócio imobiliário é confundir o contrato de compra e venda de imóveis com a promessa de compra e venda. O contrato de promessa de compra e venda e venda é um documento preliminar. Trata-se de um pré-contrato em que as partes envolvidas se comprometem em assinar um contrato definitivo após o fim das negociações.

Para os imóveis, o contrato de promessa de compra e venda é irretratável. Isso dá uma segurança maior à operação. Contudo, isso não significa que não possa haver arrependimentos. Em consenso, qualquer uma das partes pode desistir do negócio desde que exista essa possibilidade prevista no contrato.

O contrato preliminar é vantajoso pois firma um acordo sem necessariamente exigir todas as cláusulas de um contrato definitivo. Ele também pode ser executado diretamente pelas partes interessadas no seu cumprimento.

Contrato de compra e venda e imóveis na planta

Outra grande dúvida na hora de redigir um contrato de compra e venda de imóveis é quanto aos imóveis na planta. Essas propriedades são vendidas antes de estarem prontas e por isso possuem algumas diferenças de comercialização.

Embora algumas informações constantes sejam iguais, outras precisam de mais atenção. Por exemplo, é sempre bom incluir no contrato a existência de quadro resumo e do número do registro da incorporadora.

Além disso, é importante que o contrato contenha o prazo de início e entrega da obra. Esse ponto é muito importante, já que qualquer falha nas datas de entrega pode resultar em prejuízos para os futuros moradores. Para evitar isso, o contrato precisa detalhar multas e punições em casos de atraso, podendo até permitir que o comprador volte atrás e tenha reembolso dos valores já pagos.

É fundamental que esse contrato também contenha o valor total do imóvel, condições de pagamento, valor da entrada e das demais parcelas. Nesse tipo de empreendimento também é possível que existam com frequência reajuste nos valores que devem estar descritos no contrato. Outra informação importante é o valor que deve ser pago no momento da entrega das chaves.

Um contrato de compra de imóvel na planta também deve conter os dados completos da construtora e informações quanto às consequências caso ela desista do empreendimento. Qualquer falha nessa identificação pode tornar o contrato nulo. Além disso, inclua também as características do imóvel como metragem, áreas de lazer, vagas de garagem e até possíveis promessas verbais como acabamento diferenciado e personalização da planta. Essas práticas são muito comuns nesse tipo de negócio e por isso é importante ter um documento legal que as validem. Lembre-se sempre: se não houver formalização, não é obrigatório que a construtora cumpra com as promessas.

Pontos de atenção na hora de comprar um imóvel

Basicamente o contrato de compra e venda de imóveis é um documento que firma o compromisso de o vendedor transferir o domínio de certo bem ao comprador mediante preço, prazo e demais condições ajustadas. A maneira mais segura de realizar essas transações é contando com o auxílio de um corretor ou uma imobiliária de confiança. A elaboração do contrato, portanto, fica a cargo da imobiliária e alguns pontos devem ser observados.

O primeiro deles diz respeito aos dados constantes nas cláusulas. Nome, nacionalidade, estado civil, identificação (n. identidade, CPF ou CGC), e o endereço dos vendedores e compradores, devem constar de forma clara. Além disso, é interessante solicitar uma cláusula citando a Declaração do Síndico ou Administradora, afirmando que o imóvel está em dia com o pagamento das taxas de condomínio. Isso porque, o imóvel deve ser entregue ao comprador sem restrições de qualquer natureza, pessoal e/ou jurídica (hipoteca, penhora entre outras).  

Certifique-se também de exigir a vistoria do imóvel. Apesar dessa prática ser mais comum em contratos de aluguel, a vistoria do imóvel garante que os termos no descritivo em anexo ao contrato referente às vagas de garagem, área privativa e comuns, estejam de acordo com a realidade do bem. Informações como dados de pagamento, conta para depósito, registro do imóvel e escritura definitiva também devem constar no documento e são fundamentais para garantir um negócio seguro e sem dores de cabeça futuras.