Contrato de gaveta: entenda o que é e quais são os seus riscos ao negociar um imóvel

Você já ouviu falar no termo "contrato de gaveta"? Mais usado no mercado imobiliário para descrever acordos informais de compra e venda de imóveis que não são oficialmente registrados em cartório, é uma prática comum na negociação de imóveis. No entanto, é fundamental conhecer os riscos que pode trazer, tanto para o comprador quanto para o vendedor, e os cuidados necessários para se resguardar.

O uso do contrato de gaveta é feito para realizar acordos de compra e venda de imóvel, transferindo o bem sem precisar da permissão do outro contratante, ocultando o negócio de qualquer intervenção, seja de uma instituição financeira ou do Cartório de Registro de Imóveis. Apesar de ser uma prática comum, ela pode apresentar riscos para uma das partes, caso o acordo não seja devidamente cumprido.

Nesse contexto, caso você esteja considerando fazer ou aceitar um contrato de gaveta, é imprescindível conhecer a fundo o assunto, as diferenças desse tipo de contrato em relação a um contrato formal e seus principais riscos. Pensando nisso, a Nova Época Imóveis preparou um conteúdo especial para falar tudo sobre o assunto. Assim, você pode ter certeza de ter cuidado ao usar esse artifício na hora de uma transação imobiliária. Não deixe de acompanhar nossa imobiliária aqui no blog e pelas nossas redes sociais para conhecer mais sobre o mercado de imóveis!

Afinal, o que é contrato de gaveta?

Contrato de gaveta é o termo usado para se referir a um documento de compra e venda de imóvel privado, ou seja, que não tem a interferência externa de instituições financeiras, que podem ser bancos, imobiliárias, incorporadoras ou construtoras responsáveis pela concessão do crédito. É muito comum usá-lo para evitar burocracias e se popularizou no país por volta de 1980, na época em que o Brasil passou pelo que ficou conhecido como a grande crise da dívida externa.

Como os bancos restringiram o crédito imobiliário para os brasileiros, a solução foi criar um documento informal. Esse tipo de contrato não passa pelo Tabelionato de Notas ou pelo Cartório de Registro de Imóveis; porém, fazê-lo pode oferecer um pouco mais de segurança para todas as partes envolvidas na transação e para regularizar a propriedade. Isso porque pode evitar que o comprador ou o vendedor aja de má-fé.

Como funciona o contrato de gaveta?

Antes de mais nada, é necessário que as partes envolvidas no acordo concordem em fazer esse documento informal. Isso pode parecer óbvio, mas o comprador e o vendedor precisam estar cientes dos riscos envolvidos. O vendedor, também conhecido como mutuário, deverá realizar o financiamento de crédito junto a um banco, enquanto o comprador, chamado de gaveteiro, assume a responsabilidade pela dívida.

No entanto, o imóvel sendo negociado somente será transferido para o novo dono quando estiver completamente quitado. Simplificando, o vendedor atuará como intermediário entre o comprador e o banco. Caso o imóvel seja comprado à vista, não há necessidade de um contrato de gaveta, uma vez que o registro da residência deverá ser feito em seguida.

O que diz a lei sobre essa modalidade de contrato?

Conforme mencionado anteriormente, esse tipo de contrato não possui seu registro realizado no Cartório de Registro de Imóveis, por não se tratar de um acordo oficial. Logo, toda a negociação desse tipo de contrato, incluindo a parte documental, fica sustentada na confiança entre as duas partes envolvidas, o que pode demonstrar certo risco para ambas.

Essa modalidade de contrato não possui registro, pois, de acordo com a Lei 8.004/90, é exigido o consentimento da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e sua venda subsequente. Portanto, esse tipo de negociação não possui qualquer validade ou respaldo jurídico, uma vez que é informal e baseada apenas em um acordo verbal, sem registros formais.

Nesse caso, mesmo que haja reconhecimento jurídico, tal instrumento pode não ser a forma mais segura para fazer a transferência de propriedade, acarretando alguns riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?

Realizar uma transação imobiliária por meio de contrato de gaveta pode parecer vantajoso, uma vez que o vendedor e o comprador não precisarão ir ao cartório para autenticá-lo e pagar as taxas necessárias. Porém, as possíveis dores de cabeça para ambas as partes podem não compensar a economia aparentemente feita. Além disso, por não ser considerado um documento oficial, não é reconhecido pelo poder judiciário na legitimidade das cláusulas pactuadas.

Dessa maneira, ao escolher fazer um contrato de gaveta, os termos acordados dependem da boa-fé da parte que compra ou da parte que vende o imóvel. Caso os termos acordados não sejam cumpridos, a ausência de registro pode tornar qualquer ação judicial um processo mais complexo para requerer ou exigir os direitos. Aqui vamos falar sobre os principais riscos para cada parte:

Riscos do contrato de gaveta para o vendedor

Quem vende um imóvel usando um contrato de gaveta está sujeito a várias consequências, e talvez a mais comum seja o comprador não realizar o pagamento, o que pode ser tanto das prestações que firmou no documento, dos impostos e tributos, ou até mesmo da taxa de condomínio. Logo, caso o comprador aja de má-fé, deixando de arcar com o combinado, o vendedor terá dificuldades para exigir em juízo o cumprimento forçado dessa obrigação e receber a quantia devida.

Outra consequência da inadimplência da obrigação de pagamento acontece quando o imóvel ainda está sendo financiado e o comprador no contrato assume a responsabilidade de continuar realizando o pagamento das parcelas, porém, não o cumpre. Nesse caso, o vendedor é quem será cobrado pelas parcelas do financiamento, e o banco pode, então, executar a dívida, pois o vendedor ainda é proprietário do imóvel.

Riscos do contrato de gaveta para o comprador

Já para quem decide comprar um imóvel com esse tipo de contrato, é necessário estar ciente de alguns dos riscos mais comuns. Por não ser um documento oficial, quem optar por esse modelo e fizer a mudança para o imóvel estará morando em uma propriedade que não é registrada como sua. No caso do falecimento do comprador, existe o risco de a família perder o direito de habitar a propriedade, pois ele não poderá ser incluído na partilha de bens.

Além disso, o vendedor, agindo de má-fé, pode usar a falta de segurança jurídica do contrato de gaveta para aplicar diferentes golpes, como vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa ou, ainda, vender em contrato de gaveta para uma pessoa e legalmente para um terceiro. No caso da venda para o terceiro ser feita em cartório, o comprador gaveteiro não poderá desfazer essa operação.

Levando em consideração a falta de um documento registrado para impedir o negócio, ele poderá apenas acionar a justiça para discutir a validade do contrato de gaveta. Em seguida, caso seja considerado procedente, também poderá cobrar o que é seu por direito.

Como se proteger em um contrato de gaveta?

Por conta de todos os riscos e inseguranças do contrato de gaveta, é muito importante que ambas as partes envolvidas reconheçam a assinatura em cartório, registrando o contrato de compra e venda do imóvel. É fundamental, ainda, guardar todos os recibos relacionados aos pagamentos do negócio realizado ou das prestações, caso o imóvel ainda esteja financiado.

No entanto, ainda com todas as precauções necessárias citadas, é imprescindível que seja feita a regularização da compra e venda da propriedade em questão com um registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Contrato de gaveta x contrato formal: qual a diferença?

A principal diferença entre um contrato de gaveta e um contrato formal está na legalidade e na segurança jurídica oferecida a ambas as partes envolvidas. Enquanto o de gaveta é um acordo feito entre as partes, que costuma ser relacionado à compra e venda de imóveis, sendo um documento assinado, porém, sem um registro formal em cartório, o contrato formal segue todos os requisitos legais, sendo registrado em cartório, com todas as obrigações e direitos das partes claramente descritos e com validade jurídica garantida.

Um contrato formal oferece muito mais segurança, uma vez que é registrado, reconhecido por lei e protege ambas as partes em caso de qualquer litígio.

Gostou do post? A Nova Época espera que você tenha compreendido do que se trata um contrato de gaveta para compra e venda de imóveis, além dos seus riscos. Dessa forma, esperamos que seja mais fácil decidir qual tipo de contrato é o melhor para a sua situação. Está procurando um imóvel? Não deixe de conferir os mais de 19 mil imóveis que temos disponíveis no site da nossa imobiliária. Acesse: www.novaepoca.com.br e confira!

Escrito por Mariana Carvalho