Dação em pagamento de imóvel: entenda o que é e como funciona

Existem inúmeras formas de efetuar a compra de um imóvel e isso inclui suas formas de pagamento, desde pagamento à vista, a prazo e até mesmo usando outras opções como o financiamento ou consórcio. Porém, outra alternativa muito interessante e que vem se tornando cada vez mais conhecida é a dação.

Caso ainda não esteja familiarizado com o termo, a dação nada mais é do que você usar um imóvel que já possui como entrada na compra de um novo. Isso torna possível que você compre à vista ou financie um valor mais baixo que, no fim das contas, dá menos juros e muito mais facilidades na hora de adquirir um novo imóvel.

Você provavelmente já ouviu falar de permuta, nome mais formal para troca ou escambo, principalmente dentro do mercado imobiliário. Ao passo que a permuta tem mais relação com negociações que envolvem trocas, a dação em pagamento, por outro lado, tem mais a ver com negociações de dívidas.

Na prática, a dação em pagamento é uma espécie de substituição, ou seja, ao invés de receber o dinheiro devido, o credor concorda em receber outra coisa que pode ser tanto um bem material, um imóvel, um terreno ou algo que valha o mesmo. Esse tipo de pagamento é um acordo mútuo feito entre credor e devedor, o credor deve aceitar a forma de pagamento.

Quer entender mais sobre o assunto? Então fique ligado nesse post que a Nova Época Imóveis fez para explicar um pouco melhor essa modalidade de pagamento e quando ela pode ser a melhor opção, além de falar sobre o que é necessário para que um contrato desse tipo seja emitido. Em caso de dúvidas, não hesite em entrar em contato com um dos nossos corretores! Estamos aqui para te ajudar com todo o processo de compra e venda.

O que é dação em pagamento de bens imóveis?

Dação é um acordo feito entre credor e devedor para o pagamento de uma dívida em uma modalidade que não seja em dinheiro. Ou seja, é quando você opta por entregar um bem em troca da quitação de uma dívida, em um pagamento indireto. Seguindo essa lógica, é possível você usar um imóvel para pagar uma dívida ou como parte do pagamento de um novo imóvel.

Porém, cuidado: a dação só é possível se o credor concordar com essa forma de pagamento. Esse é o principal requisito para que o contrato de dação seja assinado. E pesquise sempre, pois existem imobiliárias que não aceitam esse tipo de pagamento.

Juridicamente falando, de acordo com o artigo 356 do Código Civil, a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireta e é equivalente ao pagamento em dinheiro, desde que o credor esteja ciente e aceite receber uma prestação diferente da que lhe é devida. A legislação ainda estabelece alguns pontos necessários para que a dação seja possível, e são eles:

• Existência de uma dívida;
• Concordância do credor em receber o pagamento em forma de um bem, não de dinheiro;
• Entrega do bem para a quitação de uma dívida.

Como funciona a dação em pagamento de imóvel?

A ideia da dação em pagamento de imóvel é entregar o imóvel que você já possui como entrada para o imóvel novo. Caso exista diferença de valores, o resto é financiado da mesma maneira que no formato tradicional. Além disso, qualquer imóvel pode ser oferecido, basta consultar sua imobiliária ou construtora para saber se essa forma de pagamento é aceita.

É mais comum que os imóveis residenciais sejam preferidos nessa forma de pagamento, pois tendem a ter fácil comercialização. Caso o negócio seja viável, o imóvel antigo terá que passar por uma avaliação e o vendedor precisa fazer uma oferta de quanto pagaria por ele. Dessa forma, é definido como fica o financiamento da nova propriedade.

A dação está prevista em lei e é permitida para apartamentos, casas, lotes, terrenos, lojas comerciais e até mesmo imóveis na planta, então, não precisa se preocupar com a segurança desse tipo de transação. Além disso, esse procedimento faz com que você pague menos Imposto de Renda, pois as regras da transação são específicas.

Caso não tenha torna, ou seja, o valor declarado é igual ao do antigo proprietário, então não há cobrança de imposto. Se for o contrário, a contribuição pode refletir sobre quem a receber. Resumindo, a regra é clara: menor a torna, menor o ganho de capital e menor o pagamento de Imposto de Renda.

Quando a dação em pagamento de imóvel é uma opção?

Um imóvel como dação de pagamento pode ser usado no acordo de pagamento de dívida e como entrada na compra de um apartamento novo. Por exemplo, suponhamos que você tem um apartamento avaliado em R$600 mil, mas está com planos de se mudar para comprar um imóvel maior e melhor localizado. Você vai visitar algumas opções e, ao final desse processo, encontra o lar ideal por R$900 mil.

Se você não quer esperar a venda do imóvel atual, correndo o risco de perder o novo, é possível que você proponha a dação em pagamento de imóvel e financiar o valor restante. O vendedor, ou credor, se tornará o novo dono do seu antigo lar e poderá fazer o que quiser com ele, até vender para ganhar mais liquidez.

É aí que podemos identificar a diferença entre dação e doação de imóvel. Quando você doa um apartamento não existe nessa ação uma transação financeira, já que quem doa não recebe nada em troca, pois não existe dívida a ser paga por quem recebeu a doação. Já na dação de pagamento, o credor recebe o bem como valor total ou parcial do pagamento da dívida.

Vantagens da dação em pagamento de um imóvel

Vender seu imóvel atual para comprar outro pode levar muito tempo, o que pode acarretar a perda de uma boa oportunidade de compra. Nesse caso, a dação em pagamento pode ser uma ótima opção, já que facilita esse processo. Ao incluir seu imóvel nas negociações, você evita esperar pela venda dele e evita toda burocracia, as negociações e visitas constantes que consomem muito tempo e paciência.

A dação é vantajosa porque com ela você ganha mais tempo e poder de compra, principalmente em momentos de instabilidade econômica, pois a comercialização pode demorar semanas, meses ou até anos e, eventualmente, você precisará abaixar seu preço se quiser conseguir vendê-lo.

Além disso, com a dação, é possível você continuar morando no apartamento antigo até a finalização do negócio e a entrega das chaves do novo, uma possibilidade que não é garantida com a venda de forma tradicional e que tem chance de gerar custos de manutenção com duas propriedades ao mesmo tempo.

Outra vantagem de adotar a dação em pagamento de imóvel é a possibilidade de mudar de ideia mesmo depois de combinada a troca. Isso geralmente é possível antes do financiamento do saldo ser iniciado. Se você conseguir vender o imóvel antigo a tempo e por um valor melhor, pode repassar a quantia para a construtora ou imobiliária, abatendo um valor maior – dependendo das condições pré-estabelecidas com o proprietário, através da imobiliária, ou com a construtora.

Desvantagens da dação em pagamento de um imóvel

A principal desvantagem que deve ser levada em consideração nesse tipo de negócio é o valor, e a avaliação, do seu imóvel usado, pois, dificilmente você vai conseguir o preço de mercado ao repassá-lo para a imobiliária ou construtora. A variação costuma ser entre 10% e 30% menor e isso costuma acontecer por conta do gasto que a empresa precisará ter com a documentação do novo imóvel e pagamento de comissão.

Além disso, as empresas precisam obter um lucro com a futura venda do imóvel, assim como uma concessionária pagaria menos por um veículo usado, a lógica é a mesma nessa situação. Por isso, é essencial que você fique atento à diferença dos preços do usado e do novo, assim você evita ser pego de surpresa na hora de encaminhar o financiamento do saldo.

E aí, deu para entender o que é a dação em pagamento de imóveis? Acha que essa é a melhor opção para você? Então entre em contato conosco e consulte um dos nossos corretores, estamos aqui sempre para te ajudar com todo o processo de compra e venda!

Escrito por Mariana Carvalho