Desapropriação de imóvel: entenda melhor o processo e os direitos dos proprietários

Você já ouviu falar na expressão "desapropriação de imóvel"? Quando lidamos com o mercado de imóveis, seja para comprar, vender, alugar ou trabalhar com imóveis, é importante conhecermos todas as vertentes e expressões que o cercam. A desapropriação de imóvel costuma gerar bastante dúvida, principalmente sobre a garantia dos direitos dos proprietários.

Embora essa possa ser uma situação inevitável, é essencial que os proprietários estejam cientes dos detalhes desse processo, incluindo a indenização conforme o valor de mercado do imóvel. A desapropriação de um imóvel particular para fins de utilidade pública, como projetos de construção de avenidas e expansão do metrô, é um processo complexo que envolve a aquisição compulsória da propriedade pelo poder público.

Ficou interessado em compreender melhor o assunto? Então continue por aqui, pois a Nova Época Imóveis preparou este conteúdo com tudo o que você precisa entender sobre desapropriação de imóvel e os direitos do proprietário nesses casos. Em caso de dúvidas ou para mais informações, fale com um dos nossos corretores e conheça nossos imóveis em www.novaepoca.com.br!

Afinal, o que é a desapropriação de imóvel?

A desapropriação de imóvel é um ato realizado pelo poder público sobre os bens dos particulares. Pautada pelo Decreto-Lei n° 3.365/41 e pela Lei 4.132/62, esse ato ocorre quando a Administração entende que certa propriedade é essencial para a construção, ampliação de um bem público ou para a utilização comum do espaço pela população.

Quando o Poder Público entende que certa obra só poderá ser realizada a partir da utilização de um espaço privado, ele realiza a desapropriação, ou seja, toma para si aquele bem e indeniza o proprietário pela perda.

Quais os motivos para a desapropriação de imóvel?

A desapropriação de imóveis por utilidade pública é um processo legal em que o Poder Público adquire propriedades privadas com o objetivo de executar projetos que beneficiem a comunidade como um todo. Nesse cenário, a prefeitura, o estado ou o governo federal podem solicitar a aquisição de determinado imóvel particular para a construção de obras e empreendimentos de caráter público. Alguns exemplos são vias de transporte, hospitais, escolas, parques e outros projetos que visam melhorar o bem-estar coletivo.

Em relação à desapropriação de imóvel rural, a utilização das terras para fins de interesse público pode se destinar a projetos de infraestrutura, assentamentos agrícolas, preservação ambiental ou expansão de áreas produtivas. A justificativa para isso tem como base a ideia de que o interesse público deve prevalecer sobre o privado. Logo, o proprietário é indenizado pelo imóvel, uma vez que o mesmo está sendo destinado a um propósito que contribui para o desenvolvimento e a qualidade da vida da sociedade.

Como funciona a desapropriação de imóvel?

Na prática, a desapropriação de imóvel acontece da seguinte maneira: em primeiro lugar, o ente da federação, que pode ser o Município, o Estado ou a União, inicia um processo administrativo onde ele declara público o interesse pela desapropriação de determinada propriedade. Com isso, ele vai buscar o proprietário do local para ofertar um valor pelo bem.

Caso o proprietário não aceite o valor e as condições impostas pelo ente expropriante, um processo judicial será iniciado. A partir do ingresso da ação judicial, o juiz será o intermediador desta relação, sendo que, ao final, ele determinará o justo preço que deverá ser pago pelo Estado. É importante ressaltarmos, ainda, que o juiz não poderá mudar a decisão do Estado a respeito da desapropriação, tendo poder somente para decidir o valor a ser pago pela área.

Quais os direitos dos proprietários de imóveis desapropriados?

Conforme comentamos anteriormente, a legislação prevê que o proprietário de uma área desapropriada terá direito a uma indenização pelo imóvel, que deverá ser justa, prévia e paga em dinheiro. Isso significa que o valor a ser pago ao proprietário não poderá ser inferior ao valor do bem no mercado, que a indenização deve ser paga antes da desapropriação e, ainda, que o pagamento deverá ser em espécie, não em direitos.

Qual o impacto desse processo no mercado de imóveis?

Além de compreender o que é o processo de desapropriação de imóvel, é importante também entender qual é o impacto dele no mercado de imóveis, uma vez que projetos públicos, como uma expansão de metrô, por exemplo, frequentemente geram uma movimentação nesse mercado. Os preços dos imóveis podem aumentar por conta da especulação e da expectativa de valorização das áreas afetadas.

Porém, é importante ressaltarmos que a Constituição Federal de 1988 assegura aos proprietários o direito de receber uma indenização justa e igual ao valor de mercado do imóvel.

Quais os tipos de desapropriação de imóvel?

Desapropriação direta

Esse é o tipo de desapropriação clássico e ocorre quando há:

• Interesse social – se destina a resolver problemas sociais para melhorar condições de vida e atenuar desigualdades sociais;
• Utilidade pública – quando a desapropriação é conveniente ao interesse coletivo;
• Necessidade pública – situações de emergência que demandam a incorporação pelo poder público de bens de terceiros ao seu domínio e uso para resolução de problemas.

Nesses casos, o poder público impõe ao proprietário a perda do bem em troca de uma indenização. Essa desapropriação pode ser feita de maneira amigável, com acordo entre as partes, ou resolvida judicialmente, quando não há acordo sobre a indenização.

Desapropriação confiscatória

Também conhecida como desapropriação de propriedade nociva, esse tipo tem caráter compulsório. Ou seja, quando existe uma terra usada para cultivo de plantas psicotrópicas e não autorizadas, a Constituição Federal autoriza o Poder Público a tomar o imóvel para si, como diz o artigo 243. Esse é um dos tipos de desapropriação que não prevê qualquer tipo de indenização ao particular.

Além disso, o proprietário pode sofrer outras sanções previstas em lei, uma vez que ele está usando a terra para plantio ilegal. De acordo com a Constituição, espaços ilegais com plantas psicotrópicas devem ser expropriados e destinados ao cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos.

Desapropriação sancionatória

Esse tipo de desapropriação ocorre devido ao mau uso da propriedade rural ou urbana. Aqui, qualquer propriedade deve cumprir sua função social. Porém, pode acontecer de o proprietário não dar a ela uma finalidade útil. Nesses casos, o poder público pode tomar para si a propriedade urbana ou rural, para fins de reforma agrária. Nesses casos:

• Proprietário urbano – recebe indenização prévia e justa paga em títulos de dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, em valor parcelado. O resgate deve ser feito em até 10 anos;
• Proprietário rural – recebe indenização justa e prévia paga em títulos da dívida agrária, que incluem salvo benfeitorias úteis e necessárias que são indenizadas em dinheiro, com prazo de resgate de no máximo 20 anos.

Como podemos observar, a desapropriação de imóvel é uma questão séria e que pode acontecer em diversas situações. A Nova Época Imóveis espera ter sanado todas as suas possíveis dúvidas sobre o assunto! Não deixe de nos acompanhar aqui pelo blog e pelas nossas redes sociais para mais conteúdos sobre o mercado imobiliário!

Escrito por Mariana Carvalho