Entenda como funciona a legislação de desocupação de imóvel alugado

A Nova Época Imóveis já falou algumas vezes aqui no blog sobre aluguel de imóveis e como essa opção é uma das mais simples e eficazes para quem está procurando onde morar sem grandes dificuldades, principalmente se não pretendem ficar em um mesmo lugar por muito tempo. No entanto, por conta da própria do aluguel, o inquilino acaba tendo que sair do imóvel em algum momento. A desocupação do imóvel alugado é um momento esperado, mas que pode ocorrer de maneiras diferentes. 

Os proprietários de imóveis alugados podem pedir que o inquilino deixe a propriedade antes do término do contrato, por exemplo. Isso pode acontecer através de um pedido de desocupação de imóvel alugado. Para garantir os direitos do proprietário e do inquilino, a lei dispõe de regras diferenciadas para cada situação de desocupação. É imprescindível conhecer essas leis e como elas se aplicam ao seu contexto para assegurar seus direitos, evitando, assim, disputas judiciais desnecessárias. 

Nesse contexto, o proprietário pode estar ciente das limitações para a desocupação e o inquilino pode se preparar adequadamente para se retirar, independente da situação. Quanto mais você souber essas regras, mais preparado você pode estar para conseguir um bom acordo ao fechar o contrato de aluguel e quando precisar sair. 

Para te ajudar a tomar a melhor decisão e se preparar para qualquer eventualidade, a Nova Época Imóveis preparou esse post para falar dos principais casos em que pode ocorrer a desocupação de imóveis alugados e como a lei se aplica nesses casos. Para mais informações importantes sobre o mercado imobiliário fique ligado em nosso blog!

Quais situações podem ocasionar a desocupação do imóvel alugado?

O proprietário solicita a desocupação

A primeira situação em questão é quando o dono da propriedade pede ao inquilino que ele saia. Pela lei, esse é um direito do proprietário, tanto durante a vigência do contrato quanto após seu vencimento. A principal regra nessa situação é que o inquilino deve ser notificado através de um documento, emitido com pelo menos 30 dias de antecedência. Existem algumas especificações relacionadas ao contexto da solicitação, por isso, vale à pena procurar ajuda jurídica para entender melhor os detalhes. 

Após receber a solicitação de desocupação, caso o inquilino não deixe o imóvel e não haja nenhuma possibilidade de acordo para uma saída voluntária e pacífica, o proprietário pode entrar com uma ação judicial pedindo uma ação de despejo que será decidida por um juiz. No caso de o inquilino aceitar a saída judicialmente, com presença de um advogado, ele tem um prazo de 6 meses para desocupar o espaço. 

Sendo o acordo respeitado, o inquilino só precisa deixar o apartamento no prazo estabelecido em contrato. No entanto, caso o contrato não seja respeitado e ele continue no imóvel após o prazo, ele sofrerá uma ordem de despejo oficial e deverá sair imediatamente.

Saída por decisão do inquilino

Outro motivo de desocupação de imóvel alugado pode ocorrer por opção do próprio morador, caso ocorra algum problema com a casa ou outra circunstância pessoal. Nesse contexto, ele tem o direito de deixar o imóvel, desde que siga as regras e especificações estabelecidas em contrato. Caso o prazo do contrato de aluguel ainda não tenha sido ultrapassado, por exemplo, é necessário pagar uma multa por quebra de contrato, que será proporcional ao valor do aluguel.

Além disso, existem duas situações onde o inquilino pode ficar isento de pagar a multa: quando a mudança é pedida pelo seu empregador ou caso o prazo do contrato de locação for marcado como indeterminado. Caso o prazo original do contrato do aluguel tenha sido excedido, ele também é considerado um contrato de prazo indeterminado. 

Entregar o apartamento no mesmo estado em que ele foi alugado, incluindo pintura, pisos, rejuntes, entre outros, é outra regra também válida e importante. O proprietário também deve ser informado pelo inquilino sobre a intenção de saída com ao menos 30 dias de antecedência e isso também precisa ser feito através de um documento.

Despejo por atraso ou ausência de pagamento

Nesses casos, quando o inquilino não realiza o pagamento certo e regular das despesas estabelecidas no contrato, como aluguel, água, IPTU, gás, entre outros, é considerado uma violação dos termos acordados e pode levar à desocupação do imóvel. Nesse contexto, o proprietário também pode entrar com uma ação judicial exigindo a saída imediata do inquilino da propriedade.

Já o morador, por sua vez, pode evitar o despejo durante a ação judicial se conseguir negociar com o proprietário o pagamento do débito atualizado de todas as despesas atrasadas. O pagamento deve ser feito por depósito judicial, incluindo aluguel, condomínio, água e qualquer outra despesa acessória que possa estar vencida. Além disso, deve ser pago ao proprietário um valor referente às despesas judiciais envolvidas.

Caso o inquilino já tenha utilizado o recurso de pagamento tardio da dívida nos últimos dois anos, ele não poderá mais recorrer a ele. Nesses casos, o pagamento total da dívida não evitará o despejo, caso o proprietário já tenha dado entrada na ação judicial, e o inquilino será retirado do imóvel imediatamente. 

Outros casos mais específicos

Existem certos casos mais específicos onde é possível acontecer a desocupação de imóvel alugado. Dentro de cada contexto, também existem algumas regras diferenciadas para dar conta de cada caso. Nos casos onde o contrato de locação tem duração menor do que 30 meses, o proprietário pode pedir pela desocupação do imóvel para:

• Uso próprio, de familiares ou cônjuges;
• Realização de obras que aumentem a propriedade em pelo menos 20%;
• Em caso de extinção do contrato de trabalho que permite a locação;
• Demolição e edificação posterior.

Em outros casos, independente do tempo de contrato, é possível ainda que a saída seja das seguintes formas:

• Violação do contrato;
• Imóvel vendido, cedido ou alienado do proprietário original para um novo;
• Acordo formal entre proprietário e inquilino;
• Necessidade de reparação urgente do imóvel, com ordem do poder público e cuja execução não possa ser realizada com o inquilino ainda morando.

Denúncia Vazia

O último caso da nossa lista é conhecido como “denúncia vazia” e se refere ao direito do proprietário de exigir o imóvel de volta, sem mesmo aviso prévio ou justificativa, após terminado o prazo do contrato. Existem dois contextos em que isso pode acontecer:

• Locações realizadas a partir de 20/12/1991, cujo prazo original era de 30 meses;
• Locações ajustadas verbalmente ou por escrito que tinham o prazo original inferior a 30 meses e o inquilino permaneceu por, pelo menos, 5 anos. Nesses casos, ele terá mais de 30 dias para deixar a propriedade.

Com essas informações, a Nova Época Imóveis espera que fique melhor de se prevenir no caso da desocupação de um imóvel alugado, evitando problemas e dores de cabeça com ações judiciais. Fique atento às cláusulas contratuais, pois elas podem criar situações específicas que podem ser abordadas por lei. 
 

Escrito por Mariana Carvalho