Entenda o que é distrato de contrato imobiliário e como ele funciona

A Nova Época Imóveis já falou aqui no blog sobre distrato de contrato de aluguel, mas você sabia que também é possível rescindir o seu acordo de compra e venda de imóvel sem fazer do distrato um bicho de sete cabeças? O contrato imobiliário é um documento jurídico que serve para regulamentar e comprovar uma operação entre duas ou mais pessoas, porém, existem situações em que você pode se arrepender do negócio feito e é nesse momento que entra o distrato imobiliário.

Muitas pessoas têm dúvidas quando o caso é arrependimento sobre um contrato para compra de um imóvel assinado, já que em alguns casos é necessário desistir da compra, seja por não poder mais arcar com os pagamentos ou por se arrepender da compra. Mas, afinal, como é possível anular esse tipo de documento? O comprador ainda receberá o que já foi pago? Se você tem essas e outras dúvidas sobre o assunto, continue com a gente!

A Nova Época Imóveis preparou esse post para explicar tudo o que você precisa saber sobre o distrato imobiliário e como ele funciona antes de você decidir fazer a rescisão contratual e cancelar a transação. Em caso de dúvidas, para mais informações sobre o assunto ou se você está procurando por um imóvel no Rio fale com um dos nossos corretores, eles estão sempre disponíveis para ajudar com o que precisar, e para mais informações importante sobre o mercado imobiliário não deixe de acompanhar nosso blog!

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário nada mais é do que a anulação do contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, ele representa a rescisão de contrato celebrado. Distratar significa desfazer (dis) um vínculo (trato) efetivado por um contrato assinado. Com isso, o distrato imobiliário se refere ao desejo mútuo de desistir de um contrato de compra e venda já firmado. Para isso acontecer, é preciso que ambas as partes envolvidas na negociação concordem com suas obrigações de anulação.

A decisão de anulação do contrato pode acontecer tanto por parte do vendedor quanto do comprador, antes da quitação do valor total do bem. Porém, é importante destacarmos que, como resultado, sempre haverá o ressarcimento. Isso significa que ocorre a devolução total ou parcial do valor já pago, através de multas ou outros meios, dependendo de quem deu início à rescisão contratual. 

Assim como o contrato é visto como o documento que formaliza um negócio entre duas ou mais partes, dando o valor jurídico ao trato, o distrato é uma forma de formalizar que o negócio está sendo desfeito de maneira jurídica. Quando envolve imóveis, é chamado de distrato de contratos imobiliários e apresentam algumas características específicas. 

Afinal, rescisão e distrato são a mesma coisa?

A rescisão é vista como uma forma ampla de compreender as diversas maneiras possíveis de desfazer um contrato. A rescisão contratual pode ser feita pela vontade de apenas uma das partes, porém, no caso do distrato, todas as partes envolvidas precisam estar de acordo com o cancelamento do acordo contratual. 

De maneira geral, podemos dizer que a rescisão é a extinção de uma relação jurídica entre duas ou mais pessoas. Com isso, ela tem algumas espécies e, dentre elas, está o distrato. Assim, podemos considerar o distrato uma ramificação da rescisão, sendo uma maneira de extinção da relação jurídica entre comprador e incorporador, no mercado imobiliário, feita de forma amigável com base na lei e no consenso entre as partes. 

O que diz a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei do distrato imobiliário, lei nº 13.786, foi sancionada no dia 27 de dezembro de 2018 após três anos de debate no Congresso. Atualmente, é vista como uma esperança no setor civil, uma vez que tem seus benefícios e traz estabilidades ao mercado imobiliário e às incorporadoras. Conforme a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, a instauração da lei apresentou uma queda de 32% nas rescisões imobiliárias, pois as multas passaram a ser maiores em comparação às estipuladas na justiça.

Antes da Lei do distrato imobiliário, um cliente que desistisse do negócio poderia receber até 90% do valor pago de volta. Com isso, a parte do vendedor era prejudicada, pois a maioria usava o valor da venda de imóveis na planta para financiar a construção. Essa foi só uma das mudanças nessa situação. As principais variações e consequências nos casos de distrato imobiliário são:

Percentual da multa

Atualmente, quando um cliente desiste da compra do imóvel, parte do valor já pago fica com a incorporadora, como forma de multa. Assim, a porcentagem da multa ocorre de acordo com o regime tributário do imóvel. Dessa forma:

• Imóveis em regime de tributação especial (RET) como patrimônio de afetação, ou seja, separado da incorporadora, tem 50% do valor pago retido com a empresa;
• Imóveis de outro regime, ou seja, que não faz parte do patrimônio da incorporadora, tem multa de 25% no valor pago, após corretagem, retida com a empresa.

Essa diferença existe porque o patrimônio de afetação é um processo em que o valor que o cliente paga vai todo para o financiamento do bem. Com isso, nenhuma porcentagem desse valor é patrimônio da empresa. Ao reter metade da quantia, a lei visa não afetar outros clientes que não desistiram de suas obras.

Entrega de obra fora do prazo

Essa nova lei dita que as construtoras podem atrasar na entrega da obra em até 180 dias sem nenhum tipo de penalização. Dessa forma, quando passado esse período, o comprador pode optar pelo Distrato Imobiliário com o direito de receber todos os valores já pagos com atualização monetária dentro de 60 dias. 

Porém, caso o cliente prefira ficar com o imóvel apesar do atraso, a empresa deverá pagar uma indenização no valor de 1% do que já foi pago por cada mês de atraso.

Desistência da compra em até 7 dias

Quando o contrato acontece fora da sede da empresa imobiliária, a nova lei estabelece que o comprador deve recorrer ao seu direito de arrependimento durante o prazo de sete dias. Dessa forma, a empresa precisará devolver os valores já pagos antecipadamente, com comissão de corretagem, taxas de aluguel, condomínio e impostos. 

Para isso, o consumidor só precisará apresentar seu arrependimento através de uma carta que deve ser registrada, com aviso de recebimento. 

Principais motivos de um distrato imobiliário

Mesmo com a diminuição da quebra de contrato na compra de imóveis, após a criação da Lei do Distrato Imobiliário, ainda existem alguns motivos que fazem o comprador optar por esse tipo de procedimento. Os principais são:

• Descumprimento contratual pela empresa vendedora;
• Inadimplemento de uma das partes envolvidas;
• Atraso que ultrapasse 180 dias na entrega do imóvel;
• Situação de onerosidade excessiva;
• Manutenção do negócio não atende aos interesses financeiros de ambas as partes;
• Condições do imóvel diferentes das descritas em contrato.

É importante destacar, ainda, que mesmo quando existem cláusulas definidoras de impossibilidade de desistência do negócio, a Lei do Distrato Imobiliário permite o ressarcimento, já que não existe permissão para cláusulas abusivas.

A Nova Época Imóveis espera que você tenha compreendido como funciona o distrato imobiliário e tirado suas dúvidas, mas caso você queira saber mais, fale com um dos nossos profissionais!  
 

Escrito por Mariana Carvalho