Entenda o que é due diligence imobiliária e tudo o que você precisa saber sobre o processo

Se você é novo em assuntos imobiliários e está se perguntando o que é due diligence, além da importância de entender o assunto, chegou ao lugar certo! É normal se sentir um pouco intimidado pelo termo e com o processo se você nunca tiver ouvido falar dele antes, mas a Nova Época Imóveis chegou para te ajudar. A due diligence é crucial para qualquer aquisição de imóvel, por isso, é imprescindível compreender esse processo.

O due diligence é um processo de análise prévia de informações e documentos de um imóvel e seus proprietários atuais e anteriores e/ou dos possíveis compradores, normalmente realizado na venda de uma propriedade para aumentar a segurança do negócio. Esse procedimento de checagem do histórico do bem e das pessoas envolvidas é de grande importância para definir quais serão os próximos passos de uma negociação. 

Você quer vender um imóvel, mas não sabe se ele tem algum impedimento legal ou tem receios quanto à capacidade do comprador de pagar pelo bem? Quer entender melhor os cuidados que devem ser tomados antes de comprar um terreno e executar nele um empreendimento imobiliário ou como comprar um imóvel com segurança? Tem receios de processos e dívidas que o dono do imóvel que você está negociando possa ter, trazendo riscos futuros para o empreendimento, incluindo a perda do bem? 

Para conseguir as respostas para essas e mais dúvidas, fique por aqui que a Nova Época responde! Trouxemos esse post com tudo o que você precisa saber sobre a chamada due diligence imobiliária e como funciona seu processo, mostrando como ela é um bom mecanismo para prevenir problemas e pendências legais, além de apontar porque ela deve ser feita antes de se comprar ou vender um imóvel, quais os documentos necessários para realizá-la e suas etapas. Em caso de dúvidas ao final desse texto não hesite em falar com um dos nossos profissionais!

Qual o conceito de due diligence?

Antes de falarmos sobre o que é a due diligence imobiliária, é importante compreendermos o conceito de due diligence. Esse termo vem do inglês e, na livre tradução, quer dizer “devida diligência”. Antes essa expressão era usada para nomear complexos trabalhos empresariais realizados conjuntamente por profissionais das áreas jurídica, financeira e contábil, para a investigação de empresas, em uma etapa inicial de operações de fusões e aquisições corporais.

Portanto, podemos dizer que a due diligence é uma investigação detalhada de uma empresa, seus sócios, parceiros, fornecedores, clientes, situação financeira, passivos fiscais, trabalhistas e cíveis, contratos vigentes, documentos contábeis, entre outros. É a forma de uma empresa conhecer mais profundamente outra com a qual está celebrando um negócio, seja um empreendimento conjunto, uma Sociedade em Conta de Participação, uma Sociedade de Propósito Específico, uma fusão ou uma aquisição. 

É a partir desse processo que é possível se apurar os riscos do negócio, problemas podem ser antecipados e é possível diminuir as chances de surpresas negativas após o fechamento do contrato. 

Mas afinal, o que é due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária segue essa mesma lógica da due diligence empresarial, porém, ao invés de companhias e atividades empresariais, são investigados e analisados imóveis, seus proprietários atuais e anteriores e/ou possíveis compradores. A principal finalidade desse processo é realizar a avaliação compreensiva e detalhada do risco do negócio. Resumidamente, a due diligence imobiliária tem como objetivo mapear e diminuir riscos na negociação de um imóvel.

Nesse tipo de investigação, você pode prevenir problemas tanto legais quanto financeiros no início de uma negociação que envolva imóveis, como a compra de um terreno por uma incorporadora para a execução de um empreendimento, por exemplo. Com a due diligence bem feita, sendo coordenada por profissionais experientes e especialistas no assunto, é possível examinar e retratar detalhadamente situações como:

• Restrição na matrícula do imóvel que possa inviabilizar sua compra;
• Condições legais do terreno;
• Presença ou não de área de preservação ambiental, ou outro passivo dessa natureza;
• Dívidas que envolvem os proprietários que possam ter o bem como garantia, trazendo riscos à sua perda no futuro pelo comprador.

Como podemos perceber, a due diligence é uma via de mão dupla, sendo um processo que também pode ser contratado pelo vendedor de um imóvel para averiguar a situação jurídica do próprio bem que está vendendo antes de realizar a negociação, assim como saber das condições legais e financeiras do seu comprador para calcular o risco de eventual inadimplência. 

Qual a importância de fazer a due diligence?

A due diligence tem como principal objetivo avaliar o risco do negócio com a maior precisão possível. No relatório final, são apontados os principais problemas que podem prejudicar a negociação ou até mesmo as condições jurídicas e econômicas que validem e reforcem a viabilidade do negócio. 

Com isso, podemos dizer que a realização desse tipo de trabalho, apesar de demandar inicialmente certo investimento da parte interessada, pode significar uma grande economia, de tempo e/ou recursos financeiros no futuro, ao final do processo. E lembre-se, uma due diligence bem feita pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso de um negócio. 

Quais as características da due diligence imobiliária?

Conforme dissemos até aqui, a due diligence tem como objetivo fazer um background check de um ou mais imóveis, além de analisar o histórico das pessoas físicas ou jurídicas que estão envolvidas na transação. Ela costuma ocorrer na fase de aproximação das partes em negócios como:

• Compra e venda de imóveis;
• Locação comercial e residencial de alto padrão;
• Projetos de construção civil;
• Integralização de capital societário;
• Arrendamento comercial, mercantil ou rural;
• Constituição de hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto;
• Prestação de aval ou finança;
• Oferta de um bem imóvel em garantia ou caução.

Quais os documentos necessários para fazer a due diligence imobiliária?

Para realizar a due diligence imobiliária, alguns documentos são necessários e eles, certamente, vão variar de acordo com o caso, dependendo do tipo de negociação, do tipo de imóvel negociado, da natureza jurídica das partes envolvidas, dentre outros. É de costume que sejam examinados os seguintes documentos: do imóvel, dos proprietários atuais e, em alguns casos, dos anteriores, dos técnicos dos imóveis, dos projetos, acessões e empreendimentos existentes ou pretendidos para o local.

Agora vamos listar alguns documentos que podem ser pedidos pelos profissionais responsáveis pela realização da due diligence imobiliária, com a ressalva de que, na prática, dependendo do caso, podem ser solicitados menos ou mais informações.

Documentos dos proprietários e promitentes negociantes:

• Identidade e certidão de casamento em caso de pessoas físicas;
• Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial em caso de pessoa jurídica;
• Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa;
• Certidão de ações cíveis das instâncias onde residiram/foram sediados nos últimos anos;
• Certidões de juntas comerciais;
• Certidões e ações trabalhistas da região onde residiram/foram sediados nos últimos anos;
• Certidões tributárias, das esferas municipais e estaduais dos locais onde residiram/foram sediados nos últimos anos e certidão tributária federal.

Documentos dos imóveis:

• Certidão autorizada de ônus e ações;
• Cópia da matrícula imobiliária atualizada;
• Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável;
• Certidão de origem do lote, se aplicável;
• Inscrição municipal, no caso de imóvel urbano;
• Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;
• Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, no caso de imóvel rural; 
• Instrumentos públicos ou particulares que conferem a propriedade ao negociante, quando não constante registro na matrícula, como, por exemplo, escritura pública, formal de partilha em divórcio/inventário, contratos particulares e outros. 

Gostou do nosso post? A Nova Época Imóveis está aqui para tornar a sua vida menos complicada e a sua experiência com o mercado imobiliário mais segura e tranquila, por isso, esperamos que esse texto tenha te ajudado a compreender o que constitui o processo de due diligence, afinal, podemos perceber a sua importância especialmente nos processos de compra e venda de imóveis. Em caso de dúvidas fale com um dos nossos profissionais, eles estão sempre à disposição para ajudar!
 

Escrito por Mariana Carvalho