Entenda o que é usucapião e como funciona

Você já ouviu falar no termo usucapião? Caso a resposta seja não, pode ficar tranquilo que a Nova Época Imóveis está aqui para te explicar! Esse termo está relacionado com situações de posse de propriedades e se trata de um assunto muito comum que ainda desperta algumas dúvidas, principalmente sobre seu conceito, legalidade e como funciona. 

Surgido na Roma Antiga, usucapião é um termo que resulta da união das palavras em latim usus e capio, que significa adquirir pelo uso, ou seja, uma ação declaratória que pode determinar o domínio da propriedade de um imóvel, que é uma das medidas judiciais mais presentes no Brasil. Para resumir, a usucapião é o direito de posse ou aquisição, seja de um bem móvel ou imóvel, que se baseia principalmente pelo lapso temporal que o indivíduo ocupa ou faz uso do bem. 

Se você ficou curioso para saber mais sobre o assunto, está no lugar certo! A Nova Época Imóveis preparou esse post com tudo o que você precisa saber sobre a usucapião, como ela funciona, quais os tipos que existem e quando se aplica. Em caso de dúvidas ao final desse texto fale com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para ajudar! E para mais dicas e informações sobre o mercado imobiliário, nosso blog está recheado de conteúdo.

O que é usucapião?

De forma objetiva, a usucapião é um direito pelo qual uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel, no caso de uso por longo período de tempo sem a manifestação do proprietário original. Ou seja, o direito de posse após determinado período de uso sem a reclamação do real dono. 

A usucapião estabelece uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outros) para quem não só toma posse, mas também cuida e preza pela manutenção de um bem que, na posse de seu real dono, não esteja de acordo com suas obrigações com a sociedade. Esse é o caso de uma pessoa que se torna dono de um terreno ou imóvel que não era seu originalmente ou que pegou um pedaço de terra e, com o tempo, conseguiu regularizar os papéis da propriedade para o próprio nome, por exemplo.

A usucapião foi introduzida na lei brasileira a partir do direito romano, que era administrado pelo que ficou conhecido com a Lei das Doze Tábuas e estabelecia as diretrizes a respeito da propriedade, com a intenção de prescrever os direitos de propriedade na possibilidade do proprietário não exercer a posse de um bem. Um desses direitos previa que uma pessoa poderia se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel caso o usassem por determinado período de tempo sem a reclamação do dono original.

No entanto, o processo não é tão simples quanto parece, já que o caso deve atender a certos pré-requisitos da Constituição Brasileira e do Código Civil. Os principais requisitos são:

• Posse contínua;
• Quantidade de anos;
• Ter justo título;
• Cumprir as obrigações legais;
• Questão de boa-fé;
• Não sejam bens públicos.

Como funciona a usucapião?

Qualquer pessoa que deseja ter posse de uma propriedade pela usucapião precisa mover um processo judicial com a ajuda de um advogado. Feita a abertura do processo, será solicitada a documentação que comporta os requisitos necessários para a usucapião. Existem diferentes tipos de usucapião, classificados de acordo com a situação e a especialidade, por isso, o processo tem particularidades distintas. Além disso, o tempo para cada processo também varia bastante, o que pode influenciar diretamente em cada ação.

A relação de tempo para cada tipo de usucapião pode acontecer dessa maneira:

• Usucapião extraordinária: 15 anos com possibilidade de redução para 10;
• Usucapião ordinária: 10 anos com possibilidade de redução para 5;
• Usucapião urbana: 5 anos;
• Usucapião rural: 5 anos;
• Usucapião coletiva: 5 anos;
• Usucapião familiar: 2 anos;
• Usucapião indígena: 10 anos.

Depois de entrar com o processo judicial, comprovar todas as documentações, uso contínuo e pacífico, e a ocorrência da determinação do juiz, a pessoa consegue a posse regularizada do bem. É importante ressaltar que esse é um processo lento, que pode sofrer variações e audiências, de acordo com cada situação.

Por que o direito da usucapião existe?

A usucapião existe para atender a uma função social, como dito mais acima, que favorece quem toma posse, assume as possibilidades legais e as devidas manutenções que antes eram assumidas pelo proprietário original e causam prejuízo para a sociedade. Sendo assim, baseada, principalmente, no vigésimo terceiro item do artigo 5° da Constituição Federal Brasileira, que determina que a propriedade atende a sua função social, seu princípio defende que nenhuma propriedade privada deve permanecer abandonada ou sem um destino adequado e que se dê àquela propriedade alguma função útil a alguém ou à sociedade. 

Ela também se apoia no Código Civil de 2002, no 1° parágrafo do artigo 1.228 que afirma que o direito de propriedade deve ser exercido em acordo com suas finalidades econômicas e sociais. Terrenos abandonados, residências inocupadas, latifúndios largados apenas para especulação imobiliária são alguns dos exemplos de bens imóveis que não estão cumprindo seu dever constitucional de terem uma função social, por conta disso, podem ser adquiridos por terceiros através da usucapião. 

Tipos de usucapião que existem

A usucapião é definida em diferentes modalidades para atender determinadas situações específicas, com regras e condições distintas. É por isso que contar com a ajuda de um advogado especialista durante esse processo é essencial para acompanhar e indicar qual tipo de processo mais adequado para cada caso. A seguir vamos explicar os detalhes sobre os tipos de usucapião que existem na lei brasileira:

1. Usucapião ordinária

O tipo de usucapião ordinária prevê a posse de um bem para uma pessoa que tomou posse de maneira pacífica e por mais de dez anos seguidos. Por conta disso, é uma modalidade usada para casos de justo título e boa-fé, de pessoas que estabeleceram uma moradia ali e assumiram as devidas responsabilidades do lugar.

2. Usucapião rural

Por sua vez, a usucapião rural prevê a posse para imóveis que estão localizados em regiões rurais, onde a pessoa se estabeleceu no local durante cinco anos contínuos de maneira pacífica e sem objeções. No entanto, pessoas que já possuem outro imóvel, seja ele rural ou urbano, não têm direito a esse processo.

3. Usucapião urbana

Já a usucapião urbana é mais indicada para imóveis localizados nas áreas urbanas de, no máximo, 250 metros quadrados e a pessoa deve ter se apossado por cinco anos ininterruptos. Da mesma forma que em outros casos de usucapião, se a pessoa já tiver posse de outro imóvel, a solicitação do processo se torna inválida.

4. Usucapião de bens móveis

No caso da usucapião de bens móveis, ela é mais proposta para o uso constante e ininterrupto de um bem móvel, como no caso de veículos e equipamentos, por mais de três anos contínuos. O processo, nesses casos, pode ser favorável, sem depender muito de boa-fé ou justo título.

5. Usucapião extraordinário

A usucapião extraordinária também não depende de justo título ou de boa-fé e concede a posse para pessoas que se apossaram do bem por 15 anos contínuos, sempre de forma pacífica e sem oposição. Esse prazo pode ser reduzido para até dez anos caso o indivíduo tenha realizado obras ou serviços de natureza produtiva. 

6. Usucapião familiar

Por último, mas não menos importante, a usucapião familiar prevê a posse de um bem de até 250 metros quadrados em casos de ex-cônjuges e caso haja abandono de lar. Para a usucapião familiar, é necessário que o indivíduo more no bem por dois anos contínuos e que ele não tenha outro imóvel, podendo ser urbano ou rural. 

Requisitos necessários para conseguir a usucapião

Para que uma pessoa possa pedir usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva desse bem, morando nele ou o usando constantemente, o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de maneira violenta ou clandestina. Isso significa que a pessoa deve estar com o bem na real intenção de conseguir sua posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o peça de volta durante o período em que a pessoa teve sua posse.

Nesse sentido, a usucapião não pode ser usada no caso em que as pessoas que ocupam o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para ele, no caso de caseiros e locadores, por exemplo. Ela também não pode ser usada em bens móveis ou imóveis públicos, sendo esse direito reservado somente para bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não sejam registrados corretamente. 

O direito de usucapir se reserva aos bens que não estejam regularizados, registrados, matriculados ou demarcados publicamente. Ou seja, caso o real dono do bem cuide corretamente dele, pague todos os tributos e contas necessárias e o administre de acordo com o que está estabelecido na lei, dificilmente o bem será usucapido. 

A Nova Época Imóveis espera que essas informações tenham ajudado a entender o que é a usucapião de bens, mas caso tenha ficado alguma dúvida, fale com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para te ajudar no que for preciso!
 

Escrito por Mariana Carvalho