Entenda o que é usucapião urbana e quais os seus tipos

Se você acompanha o blog da Nova Época Imóveis, sabe que já falamos aqui sobre usucapião. Mas você sabia que existe outro tipo de usucapião, usado nos perímetros urbanos? Quando se fala em usucapião, muitas pessoas automaticamente associam com o ambiente rural, mas ele não se limita somente a esses cenários. Nas cidades, também é possível ocorrer a chamada usucapião urbana.

Apesar de não parecer um processo muito comum para o meio urbano, ele pode ser essencial em diversos casos. Muitos imóveis antigos são vendidos com um recibo de compra e venda, por exemplo. Nesses casos, a usucapião urbana pode ajudar a regularizar a propriedade e ainda possibilitar a atualização da matrícula. Mas, afinal, como isso funciona? Esse ato é legal? E qual a diferença de posse e propriedade? Se você ficou com essa e outras dúvidas, segue aqui com a gente!

A Nova Época Imóveis preparou esse post com tudo o que você precisa saber sobre usucapião urbano, além de te mostrar quais os tipos dessa modalidade e como requerê-lo. Para mais informações e dicas importantes sobre o mercado imobiliário não deixe de acompanhar nosso blog, ele está recheado de conteúdos que podem te ajudar muito a entender melhor esse segmento! 

O que é usucapião urbana?

Primeiramente, vamos entender o conceito da palavra usucapião. Originada do latim, ela significa tomar ou adquirir pelo uso. Em zona urbana, ele é um instrumento jurídico que permite a compra da propriedade de um imóvel urbano através da posse prolongada, sem a oposição do proprietário. Nesse processo, entre outros pontos, será necessário comprovar a posse, a inexistência de violência ou clandestinidade e atender o tempo mínimo exigido. Além disso, não deve haver disputa pelo imóvel, pois descaracteriza um requisito básico dessa modalidade: a posse pacífica.

Como previsto no art. 183 da Constituição Brasileira de 1988, a usucapião urbana é um ato legal de aquisição de imóvel que consiste em promover a função social de propriedades privadas desocupadas. Com isso, é possível ocupar um terreno ou até mesmo edificação na área urbana para fins tanto residenciais quanto comerciais, dando uma finalidade para a propriedade. Resumindo, esse ato é legal e consiste em promover a função social de propriedades privadas abandonadas.

Nesse contexto, podemos concluir que a usucapião é uma forma de dar posse a terrenos parados para pessoas que precisam usá-los como moradia e/ou comércio, para trabalhos que produzem o próprio sustento. Porém, vale lembrar que a usucapião só será aplicada a imóveis particulares e está incorporada às leis vigentes no país. 

Também conhecida como usucapião especial urbana para o mísero, uma pessoa que ocupa uma propriedade com até 250 m² passa a cuidar do terreno e dá sentido social a ele. Contudo, após cinco anos seguidos morando ou usando a propriedade para fins comerciais e de subsistência, a pessoa pode conseguir o direito de propriedade. Apesar de parecer simples, o processo jurídico de usucapião pode ser complexo e exige comprovação de diversos pontos para a solicitação ser atendida, pois o processo afetará o direito à propriedade do dono original, exigindo o cumprimento de uma série de requisitos. 

Conforme diz a lei, a pessoa que usa desse tipo de usucapião especial urbana pode conseguir sua posse, desde que não possua outro imóvel em seu nome. Além disso, essa é uma maneira eficaz de proteção às pessoas que ocupam imóveis de até 250 m² que não são titulares de outros imóveis e que vão usar a propriedade como moradia e/ou comércio. 

Quais os tipos de usucapião urbana?

Como podemos perceber até então, além de se aplicar para a zona rural, a usucapião também serve em ambiente urbano. Agora vamos apontar quais os tipos existentes:

Usucapião especial urbana

A usucapião especial urbana está prevista na Constituição Federal de 1988, conforme dissemos mais acima, e no Código Civil. Ela pode ser usada quando existe a configuração de moradia pacífica, sendo ela ininterrupta por cinco anos ininterruptos, no mínimo. Porém, a pessoa não pode ter posse de outro imóvel e, durante a estadia, não pode existir oposição por parte do proprietário daquele bem.

Com isso, caso o dono do bem se manifeste e solicite que a moradia seja desocupada, dentro desse raciocínio, não será possível seguir com o processo.

Usucapião extrajudicial

Já a usucapião extrajudicial, como o próprio nome sugere, é feito fora dos tribunais. Porém, para ter acesso a esse tipo, o morador precisará preencher uma série de requisitos para que seu pedido de posse seja aceito em um cartório de registro. Para ter acesso a essa modalidade, o processo precisa ser pacífico, o morador precisa residir no imóvel por pelo menos cinco anos e a área não pode ser superior a 250 m². 

Além disso, é preciso que mais algumas condições sejam cumpridas:

• a documentação deve comprovar o tempo de estadia no imóvel;
• o imóvel não deve ter ação judicial;
• não pode existir possibilidades confrontantes em relação à posse do imóvel;
• o imóvel precisa ser registrado em cartório, de maneira atualizada.

Usucapião familiar

O último tipo que existe é a usucapião familiar, que acontece em situações específicas envolvendo ex-cônjuges ou ex-companheiros. Nesses casos, os requisitos básicos de tamanho e forma de uso permanecem os mesmos. A diferença aqui envolverá somente o prazo, sendo aqui o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel por dois anos ininterruptos e sem oposição a pessoa que tem direito de adquirir a propriedade.

Quais as principais diferenças entre usucapião urbana e rural?

Agora vamos entender o que muda entre a usucapião urbana e a rural. Apesar de eles terem o mesmo princípio, de assegurar o domínio ao possuidor após ele se manter em determinado imóvel de forma pacífica, ainda assim existem algumas diferenças entre eles que vão ser relevantes. Uma delas é que a usucapião em área urbana existe para regularizar a posse de um imóvel que tenha como destino a moradia.
Já no caso da usucapião rural, também é possível existir a transferência de propriedade para exploração agrícola ou extrativa, por exemplo.

Outras diferenças importantes entre essas modalidades são:

• não existe limite de área na usucapião rural comum;
• o tempo vai variar entre 10 e 15 anos, sendo o tempo menor aplicado caso o possuidor morar no imóvel ou tiver realizado obras, ou serviços de caráter produtivo.

Além disso, ainda existe a usucapião rural especial, que pode ser usada em áreas de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, após a posse por cinco anos ininterruptos, sem haver oposição. Nesses casos, será necessário que a terra seja usada em atividades produtivas ou para moradia. 

Como solicitar usucapião urbana na justiça?

Para fazer o requerimento de usucapião, seja ele judicial ou extrajudicialmente, é necessário prestar atenção aos requisitos legais. Ao identificar que o imóvel pode ser alvo desse tipo de processo, você deverá procurar um advogado da área. Ele vai avaliar o caso e indicar a documentação necessária, considerando as particularidades do caso e o tipo de usucapião. 

Com todos os documentos reunidos, o advogado vai prepara o processo e dar a entrada, em um cartório ou no tribunal, de acordo com a modalidade escolhida. É importante destacarmos, ainda, que durante esse processo são citados os confrontantes, donos de imóveis vizinhos, para que eles se manifestem, caso queiram. Isso se deve ao fato de que eles podem ter algum interesse no imóvel, cabendo ao judiciário fazer essa verificação. 

Além disso, podem ser ouvidas testemunhas para comprovar os fatos. Nesse cenário, irá ocorrer uma audiência específica para realizar o procedimento. Você vai perceber, então, que o processo pode ser bastante complexo e costuma exigir um tempo para ser concluído. Ao final dele, caso o pedido seja julgado procedente, a propriedade do requerente vai então ser registrada em um Cartório de Registro de Imóveis competente. É a partir daí que ele vai ter pleno domínio da propriedade e poderá negociá-la. 

Gostou do nosso post? Conseguiu compreender a diferença entre usucapião urbana e rural? A Nova Época Imóveis espera ter conseguido sanar todas as suas dúvidas! Para mais informações importantes sobre o mercado imobiliário ou se você está procurando por imóvel na região do Rio de Janeiro, não deixe de acompanhar nosso blog e nossas redes sociais!
 

Escrito por Mariana Carvalho