Financiamento imobiliário: diferenças entre SFH e SFI

Um dos maiores sonhos de todo brasileiro ainda é ter a casa própria. Porém, como sabemos, para a maioria é um investimento inviável de se alcançar sozinho. Com isso, o financiamento imobiliário se torna uma opção necessária. Mas, ao buscar esse serviço, é comum as pessoas se depararem com duas modalidades: o Sistema Financeiro de Habilitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Antes de mais nada, é importante entender que, apesar desses sistemas serem diferentes entre si, eles são complementares, porém atuando em diferentes tipos e valores de financiamentos. É fundamental entender as diferenças entre eles quando se decide buscar um financiamento, já que suas diferentes características devem ser avaliadas pelo comprador.

A Nova Época trouxe todas as informações que você precisa saber sobre ambos os sistemas imobiliários, das suas características e como fazer para diferenciá-los. Além disso, também vamos explicar o que você precisa saber sobre o financiamento imobiliário.

Financiamento Imobiliário

O financiamento de imóveis é o que chamamos de linha de crédito utilizada para aquisição, reforma ou construção de imóvel.

Ele é oferecido por instituições que pagam o valor financiado para o vendedor, enquanto o comprador assume a responsabilidade de pagar o parcelamento nas condições que forem acordadas.

As condições de pagamento, como o valor da parcela e o prazo do financiamento, podem variar de acordo por banco e de acordo com a modalidade escolhida: SFH ou SFI.

Sistema Financeiro de Habilitação (SFH)

O Sistema de Financiamento de Habilitação foi legitimado em 1964 e foi criado para ajudar as classes de menor renda do país a obter sua casa própria.

É esse sistema que controla grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros, sendo empregado na aquisição e/ou construção de imóveis próprios.

 O SFH, no entanto, é acessível somente por pessoas físicas e aceita como garantia a hipoteca ou a alienação credora.

Para conseguir ajuda desse sistema, a avaliação do valor do imóvel deve ser de no máximo 1,5 milhão, e isso vale para todos os estados brasileiros, e o valor financiado não pode ser superior a 80 ou 90% do valor total do imóvel, incluindo despesas acessórias, podendo ser feito em até 35 anos. Além disso, o contratante só poderá comprometer 30% da sua renda.

Com esse sistema, as taxas de juros pagas são menores já que o dinheiro do financiamento vem de fontes mais baratas. Os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupanças ou do FGTS.

As vantagens desse sistema são: a possibilidade de utilizar o FGTS e a existência de limitação dos juros. Porém, mesmo utilizando esse sistema, é exigido o pagamento de, pelo menos, uma entrada para o vendedor.

Para se enquadrar no SFH, não é permitido que o contratante tenha outro financiamento nesse processo. O consumidor deve se atentar também ao índice que ajustará o contrato, pois, com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Ou seja, o cliente deve pesquisar com cuidado esses valores antes de contratar o financiamento.

Sistema Financeiro Imobiliário

Criado em 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário engloba todos os outros financiamentos que não estão no SFH, ou seja, para saber se o imóvel que você está interessado está enquadrado no SFI basta ficar atento às exigências do SFH. Caso alguma dessas exigências seja violada, o financiamento é regido pelo SFI.

O SFI, assim como o SFH, também é utilizado por quem deseja adquirir sua casa própria. Contudo, esse sistema é mais conhecido por atender às necessidades de um setor muito importante do mercado imobiliário: os grandes investidores, já que os valores dos imóveis que podem ser comprados são maiores. Outra parte do mercado imobiliário atendido por esse sistema é o comércio de imóveis de luxo.

As empresas também são beneficiadas com o SFI, já que precisam de financiamentos para comprar uma propriedade que será sede do negócio.

Assim como no SFH, o dinheiro do SFI vem de algum lugar. No caso desse segundo, os recursos que possibilitam o financiamento de imóveis vêm de investidores do setor imobiliário, como financeiras ou até mesmo bancos. Fundos de renda fixa estão frequentemente financiando o SFI.

Diferente do SFH, as taxas dos financiamentos do SFI não são fixas, ou seja, os bancos têm autonomia para colocar as taxas que acreditam ser justas e adequadas, fato que torna a pesquisa por parte do consumidor ainda mais importante. Esse fato também permite que o contratante e a instituição financeira negociem as taxas, o que pode ser visto como uma vantagem.

Lembre-se: não é possível usar o FGTS no caso do financiamento gerenciado pelo SFI. Porém, isso não é visto como uma desvantagem, uma vez que essa opção de crédito atrai clientes “Pessoa Jurídica”, e não faz muito sentido para trabalhadores de carteira assinada.

Qual a diferença entre o SFH e o SFI?

Ambos os sistemas podem ser mais ou menos adequados para a sua transação, que tem como base única e exclusiva o valor do imóvel. O comprador não consegue interferir, de forma direta e eficaz, no valor do bem, então, resta a ele conferir qual dos dois sistemas é o mais adequado para a ação.

A diferença entre o SFH e o SFI se dá, principalmente, pelo quão aberto é o sistema que vai gerir o financiamento desejado. O SFH possui pré-requisitos e normas para que um financiamento se encaixo no seu sistema. Já o SFI é um pouco mais flexível, o que permite uma maior negociação para os compradores de imóvel.

Qual é o melhor?

Essa é uma pergunta que vai depender exclusivamente do que o comprador quer. Se o imóvel que você deseja comprar se enquadra no SFH, as taxas reguladas (e baixas) e a possibilidade de usar o FGTS tornam o financiamento mais atrativo e menos oneroso.

Se, caso o imóvel que você deseja, não se enquadra no SFH por não atender seus requisitos, a dica é que você faça uma nova pesquisa de mercado com as exigências em mente e se atente para as oportunidades de financiamento mais barato. É possível sim encontrar bons imóveis e comprar sua casa em comprometer grande parte da sua renda! 

Entender o SFH e o SFI é muito importante para que o cidadão entenda o sistema imobiliário e saiba o que fazer quando comprar um imóvel. Esperamos ter ajudado a todos que leram esse post a entender um pouco mais desse negócio.

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