Foro x Laudêmio x Taxa de Ocupação: entenda as diferenças das taxas de imóveis localizados no litoral

Se você acompanha a Nova Época Imóveis aqui pelo blog, certamente já ouviu falar no termo laudêmio, mas você sabia que existem outras taxas cobradas para imóveis litorâneos que se localizam em um terreno da União? Terrenos localizados em uma profundidade média de 33 metros, medidos de maneira horizontal em direção à terra, da posição da linha do preamar médio, que nada mais é do que a linha da maré alta, pertencem à Marinha.

Nesse contexto, a ocupação dessas áreas por pessoas físicas ou jurídicas provoca o pagamento de taxas à União. Esse é um tema que ainda gera um intenso debate no judiciário e na doutrina, especialmente pela antiguidade da norma, que existe desde 1831, quando o Brasil ainda era Império, e pela defasagem dos métodos e critérios usados para a apuração do fato gerador da cobrança.

Se você tem interesse em entender sobre o assunto, chegou ao lugar certo. A Nova Épocapreparou este conteúdo para esclarecer uma dúvida muito frequente de quem adquiriu ou pretende adquirir um imóvel no litoral: quais taxas devem ser pagas, além do laudêmio. Em caso de dúvidas ou para mais informações sobre imóveis no litoral ou em outras regiões, fale com um de nossos corretores e não deixe de visitar nosso site para conhecer os imóveis que temos disponíveis!

Relembrando: o que é laudêmio e quem deve pagar?

Primeiramente, vamos relembrar o que é a taxa de laudêmio? No Brasil, o pagamento do laudêmio existe desde o século XIX e representa a cobrança de uma porcentagem, calculada entre 2,5% e 5% do valor da venda, que o vendedor do imóvel deve passar para o proprietário real do terreno. Ou seja, este recebe parte do dinheiro da transação de venda da propriedade. É importante ter em mente que em situações específicas o laudêmio não é cobrado por não se tratar de transações onerosas, sendo isentas do pagamento.

Conforme comentamos mais acima, o laudêmio está associado à ocupação de terras que pertencem ao domínio público, mais especificamente da União. Quem adquire esse terreno é chamado de foreiro ou enfiteuta e terá o imóvel em caráter vitalício, com pleno gozo do bem e domínio útil. Isso quer dizer que essa pessoa será a dona do imóvel que cuida e paga pelos impostos da propriedade.

Já a responsabilidade do pagamento do laudêmio recai sobre o vendedor do imóvel, uma vez que ele é a pessoa que tem relação com o proprietário real. O foreiro deverá entrar em contato com o proprietário real do imóvel para notificar a venda, solicitar o valor do laudêmio e depois realizar o pagamento. Em casos em que o proprietário real seja a União, o vendedor terá até 60 dias após o registro da transação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis para notificar a venda.

Nesses casos, o vendedor pode incluir no valor da venda do imóvel a quantia para pagamento do laudêmio. Porém, na prática, as partes podem combinar que seja diferente, de modo que o comprador seja o responsável por efetuar o pagamento. Nesses casos, ambas as partes envolvidas devem estar cientes e concordar com os termos relativos ao laudêmio durante a transação para evitar conflitos futuros.

Esclarecendo: o que é foro e quem deve pagar?

Agora que relembramos do que se trata o laudêmio, vamos falar um pouco do foro. Trata-se de uma taxa anual paga pelo dono do imóvel ao senhorio direto, que é o proprietário real. Ou seja, é basicamente uma pensão ou aluguel que deve ser pago anualmente pela posse de imóvel construído em terreno de outrem. É uma forma de reconhecimento do foreiro, que possui direito de uso contínuo do terreno.

Esse é um compromisso financeiro regular que o ocupante assume em troca do direito perpétuo e hereditário sobre o terreno. Já que diz respeito ao pagamento dessa taxa à União, o foro será calculado com a porcentagem de 0,6% por ano sobre o valor do terreno estipulado pela Secretaria do Patrimônio da União. Diferente do laudêmio, que tem seu valor pago na venda, o foro é uma cobrança anual relacionada ao domínio útil da propriedade com pagamento anual obrigatório para quem possui domínio útil da propriedade.

No entanto, é importante destacarmos aqui que, no caso de remição de foro, é possível o foreiro eliminar a necessidade de pagamento desta taxa. Ou seja, é a possibilidade de suspensão do foro para que foreiros adquiram o domínio pleno dessas propriedades. Já nos imóveis da União, é prevista a remição do foro ao foreiro que pague a quantia de 17% do valor do imóvel para adquirir a propriedade por inteiro, ou seja, quem tem posse regular pode se tornar proprietário integral.

Conforme dissemos logo acima, os valores para pagamento são calculados com base na planta de valores da SPU e aqueles foreiros que optarem por adquirir o domínio pleno contam com 25% de desconto para pagamentos à vista, suspendendo o foro e o pagamento do laudêmio.

Entendendo: laudêmio x foro x taxa de ocupação

Como podemos observar até aqui, a ocupação ou o domínio útil de áreas imobiliárias compreendidas e localizadas na linha do preamar médio exige o pagamento de algumas contraprestações à União. Agora vamos especificar cada uma para que possamos analisar suas diferenças:

• Laudêmio – trata-se do valor pago à União pela transferência de direitos de ocupação ou de foro a outra pessoa. O laudêmio é cobrado somente nas transações com custos maiores e corresponde ao percentual de até 5% sobre o valor atualizado do imóvel;
• Foro – já o foro é a taxa correspondente a 0,6% do valor do bem que incide sobre os terrenos cujos titulares se encontravam neles antes da demarcação e tem seu pagamento realizado de maneira recorrente ao longo do tempo;
• Taxa de ocupação – essa é uma taxa que deve ser paga pela pessoa física ou jurídica que obteve autorização da SPU para ocupar imóvel de propriedade da União após o processo de demarcação. É uma taxa anual que equivale a 2%, no caso de inscrições feitas até 30/09/1988, e 5%, no caso de inscrições feitas após essa data.

Como podemos observar, existem diferenças claras e importantes entre laudêmio, foro e taxa de ocupação quando se trata de imóveis localizados no litoral. Além disso, no caso de quem está pensando em adquirir um imóvel no litoral, é importante estar atento à sua localização, pois para que se configure legalidade na taxação da propriedade é necessária a adoção de critérios técnicos e precisos pela SPU para a demarcação dos terrenos e a intimação pessoal dos interessados.

A Nova Época espera que você tenha gostado do post e compreendido não somente a diferença dessas taxações, mas também quando elas podem ser cobradas. Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, seja ele no litoral ou não, entre no nosso site para falar com um de nossos corretores e para conhecer os imóveis que temos disponíveis em todo o município do Rio!

Escrito por Mariana Carvalho