Fração ideal ou por unidade: entenda como a taxa de condomínio deve ser cobrada

Antes de tomar qualquer decisão sobre qual imóvel comprar, é importante entender algumas nuances sobre o mercado imobiliário para ter certeza de estar fazendo o melhor negócio possível. Se você não sabe do que se trata a fração ideal ou por unidade, quando se trata da taxa de condomínio, mas pretende adquirir um apartamento, é importante ficar ligado nesse post! 

Para manter a estrutura e os serviços de um empreendimento de imóveis funcionando, é importante que todos os condôminos assumam uma obrigação muito importante: arcar cada um com a sua parte no rateio das despesas do condomínio. Esse rateio de despesas vem na forma da cobrança da taxa de condomínio. Inclusive, é importante lembrar que o pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação legal do condômino prevista no Código Civil. 

O que costuma gerar debates entre os moradores de um condomínio é qual a melhor forma de determinar como esse rateio será feito, ou seja, como será realizado o cálculo de quanto cada condômino deverá pagar. De acordo com a lei, o padrão é que essa cobrança seja feita por fração ideal, no entanto, os condomínios precisam de autonomia para definir em convenção o formato que os moradores desejam adotar. É comum muitos defenderem a cobrança por unidade, que também é um formato muito visto nesses casos.

Quer saber mais sobre cada uma dessas cobranças e suas diferenças para entender qual é a melhor no caso do seu condomínio? A Nova Época Imóveis veio para explicar cada um desses formatos de cobrança, assim, os síndicos e os condôminos podem julgar qual a forma mais justa de dividir a cota do condomínio. Para mais informações importantes sobre o mercado imobiliário e sobre a aquisição de um imóvel, não deixe de acompanhar nosso blog e nos seguir nas redes sociais! 

O que é a taxa de condomínio? 

Antes de mais nada, é importante relembrarmos aqui o que de fato é a taxa de condomínio. Ela nada mais é do que o rateio das despesas de um empreendimento condominial entre seus moradores, por isso, caso essa taxa hoje tenha um valor específico, amanhã esse valor poderá sofrer reajustes. Esse preço cobrado representará diretamente a quantidade de benefícios que o condomínio tem a oferecer, como área de lazer e segurança, por exemplo. 

Com isso, quanto maior o valor dessa taxa, maior é o número de benefícios que você poderá usufruir. No entanto, quem mora ou pretende morar em condomínio, certamente já deve ter se deparado ou até mesmo se questionado a respeito da forma como a taxa de condomínio é dividida entre os condôminos. Afinal, qual o melhor modelo: por fração ideal ou por unidade? A seguir vamos falar mais um pouco sobre cada um desses formatos. 

Como funciona a cobrança de taxa de condomínio por fração ideal?

A fração ideal é o formato onde o cálculo da taxa de condomínio é feito com base no tamanho do imóvel, seja ele um apartamento comum, uma cobertura ou um imóvel comercial. De acordo com o proposto pelo Código Civil, essa opção indica que caso em um mesmo prédio a cobertura possua 200m² e o apartamento comum tenha 70m², o proprietário da maior deverá arcar com um valor também maior, e proporcional, da taxa de condomínio. 

Como funciona a cobrança de taxa de condomínio por unidade?

Já no caso da cobrança da taxa de condomínio por unidade, como o próprio nome sugere, o rateio dessa taxa será dividido de forma igualitária entre todas as unidades do empreendimento, independente do tamanho, do tipo ou do valor do bem. 

É importante ressaltarmos aqui que, apesar da fração ideal ser regra prevista no Art. 1.336, I do Código Civil, a legislação também sinaliza que a própria convenção do condomínio é que vai de fato definir como essa taxa será cobrada. Por exemplo, condomínios que usam esses dois formatos de cobrança, quando se trata de despesas ordinárias, como manutenção, obras necessárias e até de conservação, a divisão costuma ser feita por unidade, já que todos os moradores são beneficiados de forma igualitária. Já no caso de despesas extraordinárias, que vai agregar valor ao empreendimento, costuma ser aplicada a cobrança por fração ideal. 

Mas, afinal, qual a melhor opção de cobrança? 

Por ser uma regra geral, é normal que os incorporadores mantenham a fração ideal como forma de rateio. Porém, esses dois formatos de cobrança são permitidos e amparados por lei, no entanto, são muito diferentes na opinião de especialistas no assunto, síndico e condôminos, quando o assunto é a maneira mais justa de realizar a divisão dessa despesa. 

Ainda assim, independente da política adotada pelo condomínio, no caso de uma possível alteração na convenção, é necessário que o condomínio tenha um quórum com 2/3 dos condôminos. Não existe uma regra específica a ser usada para essa cobrança, porém, é imprescindível compreender as diferenças entre cada uma e, principalmente, buscar se informar sobre isso no seu condomínio.

Como alterar o tipo de cobrança dessa taxa adotada pelo condomínio? 

É importante destacarmos que para alterar o tipo de cobrança da taxa de condomínio adotado pelo seu prédio, é preciso alterar a convenção condominial. Caso ela seja omissa ou se prevê cobrança por fração ideal, é esse modelo que deverá prevalecer. Porém, alguns condomínios podem perceber que essa não é a forma mais adequada de fazer o rateio dessas despesas e podem querer adotar a cobrança por unidade ou até mesmo a cobrança mista. 

Por exemplo, o condomínio pode considerar a fração ideal na hora de ratear obras e melhorias, porém preferir a cobrança por unidade na hora de ratear serviços e despesas ordinárias. Nesse caso, será necessário levar essa proposta de mudança para a assembleia e propor essa alteração na convenção. No entanto, essa não é uma tarefa muito simples, pois alterações na convenção exigem quórum especial para aprovação. 

Nesse cenário, é necessário ter a aprovação de 2/3 de todos os condôminos e não somente dos presentes na assembleia, mas de todos no geral. Assim como qualquer discussão relevante para o condomínio, é imprescindível se certificar que todos os argumentos sejam bem acessíveis e apresentados a todos os moradores. Isso facilitará uma tomada de decisão consciente e embasada. 

A Nova Época Imóveis espera que você tenha conseguido compreender as diferenças entre cada uma dessas cobranças de taxa de condomínio, porém, caso tenham restado dúvidas, não hesite em entrar em contato com um dos nossos profissionais! 
 

Escrito por Mariana Carvalho