Imóvel foreiro: entenda o que é, quais são suas características e como funciona

Se você acompanha a Nova Época Imóveis aqui pelo blog, já deve ter lido sobre a cobrança de laudêmio e foro, que têm relação com o imóvel foreiro. Mas, afinal, o que é um imóvel foreiro? Para quem está pensando em comprar um imóvel, é importante saber o que é e como funciona essa modalidade que se torna cada vez mais comum no país. Este tipo de construção possui características únicas e um histórico de legislação que descende do período colonial brasileiro. Ou seja, é um imóvel cuja propriedade legal é de outra parte, como a União.

Em resumo, essencialmente, propriedades com pagamento de taxa de foro ou ocupação possuem duas partes detentoras de controle sobre o imóvel: o proprietário, que costuma ser uma instituição ou a administração pública, e o enfiteuta, que é a parte que usufrui do bem. Apesar de ser uma situação um pouco mais difícil de encontrar, ela ainda existe e é imprescindível conhecê-la caso você esteja procurando por um imóvel.

Para tirar suas possíveis dúvidas sobre o assunto e esclarecer tudo o que você precisa saber, a Nova Época preparou este conteúdo para explicar mais a fundo o que é um imóvel foreiro, quais são suas características e como ele funciona. Afinal, esperamos sempre te deixar preparado para qualquer possível situação na compra do imóvel que você deseja. Não deixe de acompanhar nossa imobiliária aqui pelo blog e pelas nossas redes sociais para mais informações importantes sobre o mercado de imóveis!

Afinal, o que é um imóvel foreiro?

Conforme mencionamos na introdução, em um imóvel foreiro, duas partes diferentes são responsáveis por controlar o espaço: o proprietário e o detentor dos direitos sobre a propriedade. Ou seja, o imóvel foreiro é uma propriedade de alguma entidade, que pode ser um município, a União ou alguma entidade religiosa, que transmite o domínio a um terceiro para que este usufrua da maneira que mais lhe for conveniente.

O termo "foreiro" tem sua origem histórica na palavra "foro", um tipo de pensão que deve ser paga pelo enfiteuta, que é quem detém o direito de uso do imóvel, a um proprietário, um senhorio ou foreiro. Este termo descende da legislação portuguesa adotada no Brasil durante o período colonial. Naquela época, todas as terras, em tese, eram de propriedade da Coroa Portuguesa, e aos habitantes era concedido o direito de usufruto.

Logo, podemos dizer que o proprietário de um terreno foreiro nunca é seu verdadeiro dono perante a lei. Ele se torna somente um administrador, uma vez que providencia benfeitorias, mora no local e, inclusive, pode até alugá-lo e vendê-lo. Para saber se um imóvel é foreiro, é necessário verificar a matrícula do bem no seu Cartório de Registro de Imóveis. Neste documento, haverá a indicação “imóvel foreiro a”, “imóvel de domínio útil da” ou “imóvel enfitêutico a”.

Qual a diferença do imóvel foreiro para outros tipos de imóvel?

A diferença do imóvel foreiro para os outros tipos de propriedades são as taxas aplicadas, que incluem: taxa de ocupação, taxa de foro e laudêmio. Já mencionamos e explicamos essas taxas aqui em outro post, mas é importante relembrar cada uma delas:

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação é paga quando o imóvel foreiro pertence integralmente ao governo ou à Igreja Católica. Ela possui um valor anual com duas possíveis porcentagens: para contratos até 30 de outubro de 1988, é de 2% do valor da propriedade, e para os posteriores, é 5%. A diferença entre esta e a taxa de foro consiste na ideia de que, no foro, os ocupantes já estavam nas terras quando o detentor dos direitos demarcou a propriedade, e na ocupação, é o contrário.

Taxa de foro

Semelhante a um aluguel, a taxa de foro consiste no pagamento, pelo foreiro, a quem tem direitos sobre o espaço. Assim como a anterior, a taxa de foro possui um valor anual e corresponde a 0,6% do custo do imóvel. É possível chegar a um acordo sobre como esse montante deve ser pago e se pode ser em parcelas.

Laudêmio

O laudêmio é cobrado somente em casos de compra e venda da propriedade. Semelhante ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), quem deve pagá-lo é a pessoa que está transferindo o imóvel. O montante é baseado em 5% do valor atualizado da propriedade.

Quais as características de um imóvel foreiro?

Um imóvel foreiro apresenta características e peculiaridades únicas referentes à sua posse, domínio útil, direito e laudêmio. Agora vamos explicar cada uma delas e suas implicações:

Domínio útil

Em um imóvel com foro, existe uma concessão do direito de uso da propriedade de uma parte para outra. Ou seja, a pessoa física ou jurídica que transfere o imóvel ainda pode usufruir plenamente dele, tendo como única limitação a transferência do domínio pleno para outra parte.

Posse

Apesar de todas as taxas mencionadas no item anterior serem pagas e do usufruto sobre o imóvel, a parte que habita o imóvel não é a detentora do direito pleno, mas sim da posse sobre a propriedade. Ou seja, é o proprietário que concede o direito de uso, mantendo o direito legal sobre o imóvel. No entanto, este aspecto não impossibilita o habitante ou pagador do foro de usufruir da propriedade, que, inclusive, possui respaldo legal para defesa dos seus interesses contra terceiros.

Este tipo de imóvel pode ser vendido?

A resposta é sim, desde que conte com a autorização expressa do proprietário, que deve ser feita por meio da emissão de Certificado de Autorização de Transferência de Titularidade (CAT). É importante destacar que, por vezes, o proprietário é a administração pública. Logo, o Serviço de Patrimônio da União é o responsável pela emissão do CAT, assegurando, assim, o interesse mútuo na venda do imóvel em questão.

Além desses aspectos, para realizar essa transação, também será necessária a quitação do laudêmio e a apresentação de um contrato de compra e venda, com certificação de cartório. Assim, é possível resguardar as partes envolvidas, garantindo que o imóvel atende e respeita a devida legislação.

Quando um imóvel deixa de ser foreiro?

Um imóvel deixará de possuir a qualidade de foreiro a partir do reconhecimento oficial por parte da União. Ou seja, é a partir do momento em que o Estado brasileiro altera legalmente seu enquadramento, extinguindo a condição de foreiro do Serviço de Patrimônio da União.

Gostou do post? A Nova Época espera que você tenha conseguido compreender o conceito, as características, as peculiaridades e o funcionamento de um imóvel foreiro. Em caso de dúvidas ou para saber mais sobre este e outros assuntos do mercado de imóveis, fale com um dos nossos corretores! E se você está procurando um imóvel, não deixe de visitar o site da nossa imobiliária para conhecer as opções disponíveis!

Escrito por Mariana Carvalho