Índice Nacional de Custo da Construção: Entenda o que é, como funciona e como calculá-lo

Quem acompanha o mercado imobiliário provavelmente já ouviu falar do INCC, mas você sabe o que ele realmente representa? O Índice Nacional de Custo da Construção é usado para medir os gastos totais de uma obra que ainda está na planta. Por isso, quem pensa em comprar um imóvel ainda no projeto precisa entender que, além do valor do imóvel e das taxas de financiamento, outro valor cobrado é o do INCC.

Ou seja, a modalidade de compra de imóvel na planta inclui também um valor que é cobrado sobre a construção do empreendimento como um todo, uma vez que os custos na obra, no decorrer do tempo de construção, podem sofrer mudanças em relação ao valor final. Para garantir a mesma qualidade do que foi vendido a você e para que a construtora não tenha prejuízo, o INCC é usado para que haja o reajuste de valores que deverão ser pagos pelo novo proprietário.

Por isso, este índice é muito importante para o mercado imobiliário em geral. Afinal, quanto maiores forem os preços dos insumos, maior será o valor de venda do imóvel em construção. Ficou interessado em entender mais sobre este índice? Então continue por aqui, pois aNova Época Imóveispreparou este conteúdo para explicar para que serve o Índice Nacional de Custo da Construção, sua importância e como calculá-lo. Para conhecer mais sobre o mercado imobiliário, não deixe de nos acompanhar aqui pelo blog e pelas nossas redes sociais!

O que é INCC e como funciona?

Como podemos observar acima, o Índice Nacional de Custo da Construção, também conhecido como INCC, é um índice oficial usado em todo o território brasileiro para calcular a variação dos custos da construção de um empreendimento. Seu objetivo é reajustar as parcelas nos contratos de financiamento de imóveis na planta ou em construção. Logo, antes de iniciar uma obra, a construtora faz um orçamento prévio de quanto será gasto com mão de obra, materiais, equipamentos e afins.

Esse reajuste acontece porque o índice passa por atualizações frequentes. Portanto, é necessário realizar correções nas parcelas visando a mudança nos custos de obra, principalmente no valor dos materiais de construção. No entanto, com o decorrer do tempo, alguns desses valores podem variar de acordo com o mercado. Para finalizar a obra, a construtora terá que ganhar um pouco mais para cobrir esses gastos.

Agora que compreendemos melhor o que é o INCC, vamos falar um pouco sobre como ele de fato funciona. A base do cálculo deste índice costuma ser feita através de diversos itens usados na construção civil, como equipamentos, mão de obra e materiais de construção, por exemplo. Além disso, os materiais são divididos em três categorias: instalação, acabamento e estruturas.

Para que serve o INCC?

O uso do Índice Nacional de Custo da Construção é essencial para as construtoras, uma vez que o custo dos materiais usados na construção aumenta com o tempo. Com isso, é necessário que o valor seja reajustado na obra e o valor das parcelas do imóvel aumente. Como consequência, a empresa responsável pela construção do empreendimento não terá prejuízos, tendo em vista a nova base de cálculo usada.

Outro ponto muito importante sobre o INCC é o reajuste salarial dos trabalhadores da obra, pois este valor não é incluído no valor do parcelamento dos imóveis. Além disso, o INCC também ajuda a calcular a inflação dentro do setor de construção civil, o que vai afetar diretamente o valor dos imóveis, sejam eles financiados ou não.

Quais são as diferentes modalidades?

Para fazer a medição desse índice, existem três modalidades, sendo a única diferença entre elas o período de coleta de dados. São elas:

• INCC-M: Levantamento de dados entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado.
• INCC-DI: Levantamento de dados realizado no primeiro e no último dia do mês em análise.
• INCC-10: Levantamento de dados feito do dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês atual.

Como calcular o INCC?

Conhecido como “termômetro” da construção civil, o cálculo do INCC leva em consideração as variações de custos com equipamentos, serviços, mão de obra e materiais usados para construir um empreendimento. Logo, o custo de materiais é dividido em estruturas, instalações e acabamentos. Apesar do valor do INCC mudar regularmente, a fórmula usada para realizar seu cálculo é a mesma de sempre.

Para começar esse cálculo, é necessário ter três dados em mãos: o saldo que você ainda precisa quitar, o número de parcelas que faltam e a porcentagem do INCC no mês do cálculo. É importante ressaltarmos, ainda, que este cálculo vai mudar conforme acontece o pagamento das parcelas e com a mudança das taxas do INCC. Por isso, é imprescindível estar sempre atento às mudanças para evitar problemas de qualquer tipo.

Vamos dar um exemplo de como calcular o INCC através da fórmula usando como base o valor do INCC em março de 2024, que é de 0,76%, com um saldo devedor de R$ 100 mil e ainda faltam 100 parcelas para pagar:

Fórmula: 100.000 + 100.000 x 0,76% / 100 = 100.760

Como o INCC impacta no financiamento de imóveis?

A compra de um imóvel na planta conta com dois processos importantes: a pré-entrega das chaves e a pós-entrega das chaves. No período da pré-entrega, todos os pagamentos, seja de entrada, das parcelas ou dos reforços, são feitos diretamente para a construtora. Isso porque, quando se compra um empreendimento na planta, o comprador está financiando a obra.

É importante destacarmos que o valor ou percentual que deverá ser pago à construtora até a entrega das chaves pode variar de acordo com cada empreendimento. No entanto, esse valor costuma variar entre 25% e 30% do valor do imóvel.

Após a entrega das chaves e do Habite-se, documento que comprova que o empreendimento está de acordo com as normas da prefeitura da cidade, o saldo restante do seu imóvel costuma ser financiado por um banco ou instituição financeira. Existe, ainda, a possibilidade de quitar todo o valor restante de uma só vez.

Desta forma, o INCC deve ser quitado no período de pré-entrega das chaves e após o término da obra. Esse saldo devedor deve ser pago à construtora e não ao banco que vai financiar o restante do seu imóvel. Assim, podemos observar que o índice impacta na venda dos imóveis, uma vez que o valor da construção não é levado em consideração nas estimativas de preços que são feitas antes da negociação.

Por que este índice é cobrado?

Conforme comentamos mais acima, o INCC é válido apenas para imóveis na planta, uma vez que é cobrado como proteção sob valores, desde o momento do financiamento até a entrega da obra. Assim, as construtoras conseguem se certificar de manter um poder de compra. O INCC ainda ajuda a evitar uma alta inflação nos preços dos materiais das obras em geral, ajudando a manter uma média de preço no mercado da construção civil.

Outro ponto importante é que o Índice Nacional de Custo da Construção também garante a qualidade do imóvel sendo construído, uma vez que a construtora tem margem para usar produtos e serviços de qualidade.

Gostou do post? A Nova Época Imóveis espera que você tenha conseguido compreender como funciona o INCC, sua importância e como calcular essa taxa para evitar problemas e surpresas desagradáveis!

Escrito por Mariana Carvalho