Posse precária: entenda o que é, os riscos e requisitos legais

Você já ouviu falar de posse precária? No mercado imobiliário, existem vários termos pouco usados que muitas pessoas não estão familiarizadas, porém, que representam situações importantes. A posse precária é um desses casos, cenário em que muitos brasileiros vivem, mas nem sempre sabem da circunstância. O termo se trata de uma modalidade em que a pessoa se muda para um imóvel com anuência do proprietário, mas deixa de devolvê-lo e, com isso, fica em situação irregular. 

Essa posse ocorre de forma temporária, até que a negociação do imóvel seja finalizada, ou até a solicitação da devolução pelo proprietário. Caso a devolução não seja feita, então, pode haver uma ordem judicial de desocupação. Resumindo, a posse precária acontece quando você está em um imóvel descumprindo os direitos do proprietário. Nesses casos, é preciso seguir as regras dos contratos de compra e venda ou fazer a regularização fundiária para normalizar a situação. 

A posse precária é uma modalidade de posse temporária que precisa ser finalizada com um contrato de compra e venda. Essa é a única maneira de evitar uma ordem judicial de desocupação do bem. Quer entender melhor sobre o assunto? Então continue por aqui, pois a Nova Época Imóveis preparou esse post para falar sobre o que é a posse precária, quais os seus riscos, suas consequências e quais os deveres e direitos do proprietário na compra ou venda do imóvel. 

Afinal, no que consiste a posse precária?

Como dissemos mais acima, a posse precária é uma modalidade onde a pessoa se muda para um imóvel com anuência do seu proprietário, porém, depois deixa de devolvê-lo. Logo, fica em situação irregular. Também conhecida como posse provisória, ela sempre acontece de forma legítima e justa, por exemplo, na assinatura dos contratos de compra e venda, o vendedor pode conceder o direito de moradia imediata ao comprador.

Isso vai acontecer de maneira temporária até que a negociação do imóvel seja finalizada ou até que a solicitação da devolução do bem pelo proprietário real, seja realizada. Nessa segunda opção, quando o pedido deixa de ser atendido, acontece a posse precária. Nesse contexto, é importante entender o que é o usufruto, pois, a pessoa tem o direito de usufruir, ou seja, de morar no imóvel ou de alugá-lo e ter acesso à renda gerada por ele. 

O usufruto pode ser vitalício no caso de a pessoa receber o direito de aproveitar do bem até a morte. Porém, também pode ser por um período determinado. Assim que esse direito for encerrado, é feito o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Então, é dever do usufrutuário devolver o imóvel para o seu proprietário. Caso contrário, acontece a posse precária. 

Qual a diferença entre posse precária e definitiva?

A diferença entre posse precária e definitiva é a temporalidade. Enquanto a primeira é provisória, a segunda já é aplicada a partir do momento em que a venda do bem é finalizada. Por conta disso, uma pode acabar se transformando na outra, sendo que a última se torna duradoura e irreversível. No entanto, caso o acordo deixe de ser cumprido e o imóvel não seja devolvido, é estabelecida a posse precária de forma permanente. Nesse último caso, é possível haver a solicitação judicial de desocupação do bem, conforme os direitos do proprietário. 

A posse precária é justa?

A resposta é não, essa modalidade não é conhecida por ser justa. Isso porque essa é uma forma ilegal, que inicia de maneira regular, porém se transforma à medida que o bem deixa de ser devolvido após a solicitação do proprietário. Por conta disso, podemos dizer que ela é justa no começo, já que há uma anuência por parte do dono do imóvel.

Mas, afinal, em quais situações a posse precária é aplicada? Ela pode acontecer nos seguintes casos:

• Inadimplência de financiamento imobiliário, quando o imóvel fica alienado à instituição financeira. Caso a dívida não seja paga, há posse precária e o banco pode tomar o bem;
• Descumprimento do contrato de locação, onde o proprietário pode exigir a devolução e, caso isso não aconteça, há a posse precária;
• Abuso de confiança, que acontece principalmente quando um empregado que cuida do bem se recusa a sair de um imóvel ou de um cômodo construído para sua residência dentro do espaço do bem do proprietário;
• Planejamento sucessório, onde os herdeiros têm os mesmos direitos de proprietário e se um deles se recusar a sair do bem, a posse provisória é estabelecida.

Quais as consequências e os riscos da posse precária para proprietários e compradores?

Reivindicação legal do bem

O imóvel pode ser exigido pelo proprietário a qualquer momento em uma situação de posse precária. Geralmente, isso costuma acontecer via judicial, principalmente se for uma situação de inadimplência de financiamento imobiliário. Nesses casos, o banco toma o imóvel e leva para leilão, mesmo que o morador ainda esteja o ocupando. Com isso, o novo proprietário tem o direito de pedir a desocupação e até mesmo começar uma ação judicial reivindicatória para ter seu nome inserido na sua posse.

Para o morador, isso representará uma situação constrangedora, já que ele será retirado à força pela polícia. Além disso, é uma burocracia a mais para cumprir, o que atrasará a entrada no imóvel. Além disso, o valor obtido no leilão pode ser insuficiente para a quitação da dívida, então, ela continua existindo e sendo cobrada. 

Ação de despejo

No caso de inadimplência ou de quebra de contrato de locação, uma ação de despejo pode ser aplicada para expulsar o usufrutuário. Apesar de haver a possibilidade de defesa, esse é um dos riscos da posse precária, pois é provável que a pessoa tenha que sair do imóvel. Isso gerará outros problemas, como a dificuldade de compra ou locação de outro imóvel e a permanência das dívidas. Ou seja, é preciso quitar os valores devidos de toda forma.

Perda do bem e de investimentos

Os direitos do proprietário são preponderantes na posse provisória, então, você pode perder o bem e até mesmo possíveis investimentos feitos. Por exemplo, no caso da retomada do bem alienado do financiamento imobiliário, as possíveis benfeitorias ficam para o novo dono da propriedade. 

Como funciona o processo de regularização da posse precária?

O processo de regularização da posse precária funciona a partir de um acordo realizado com o proprietário do imóvel. Portanto, é preciso quitar a dívida, devolver o bem, negociar uma compra e terminar esse processo. Isso tudo dependerá da situação de posse provisória em que você se encontra. Nesse momento, a usucapião parece ser uma boa alternativa para o usufrutuário. 

Porém, boa parte dos juízes entende que a posse provisória não pode ser modificada, mesmo nesses casos. Ainda assim, existe uma possibilidade para isso, dependendo de quem vai fazer a análise do caso na justiça. 

Quais os direitos e deveres do proprietário em casos de posse precária?

Os direitos do proprietário em casos de posse precária são a possibilidade de solicitar a desocupação do bem a qualquer momento, dentro do que estiver estabelecido em contrato, e receber possíveis benfeitorias. Já os seus deveres são garantir que o usufrutuário possa usar e administrar o imóvel e possíveis rendas geradas enquanto o acordo estiver regular.

Logo, como fica claro aqui, os direitos e os deveres específicos do proprietário do imóvel vão depender do contrato estabelecido. Por isso, é necessário se atentar a essas questões específicas para saber o que vale em cada situação. 

A Nova Época Imóveis espera que nosso post tenha esclarecido e tirado suas possíveis dúvidas sobre a posse precária de imóvel, porém, para saber mais a respeito fale com um dos nossos corretores! E não deixe de nos acompanhar aqui no blog e em nossas redes sociais para mais conteúdos importantes sobre o mercado imobiliário!
 

Escrito por Mariana Carvalho