Taxa de ocupação: entenda o que é e como calcular

Você já ouviu falar no termo taxa de ocupação? Coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade do solo e taxa de ocupação são alguns parâmetros usados pelo poder público para frear, manter ou acelerar o crescimento urbano de determinada região de uma cidade. Estes parâmetros costumam ser definidos pelo corpo técnico de planejamento urbano e podem ser encontrados no zoneamento de qualquer município.

Ou seja, a taxa de ocupação é um indicador fundamental para a evolução de uma construção. Logo, o trabalho de uma incorporadora ou construtora após definir um loteamento e o projeto do empreendimento é a preparação do canteiro de obras. É nessa etapa que os cálculos de área serão feitos. Os indicadores apontados acima seguem regras e é a partir dos resultados dos mesmos que a integridade do terreno e da construção podem ser preservados.

No mercado imobiliário, a taxa de ocupação é usada para avaliar a quantidade de imóveis ocupados em relação ao total disponível. Essa é uma métrica muito importante para investidores e gestores de imóveis, uma vez que permite mensurar a eficiência de ocupação dos espaços e estimar a rentabilidade do empreendimento. Para calcular essa taxa, é necessário ter dois dados: o número de unidades ocupadas e o número total de unidades disponíveis. 

Quer entender melhor sobre a taxa de ocupação? Então continue por aqui, pois a Nova Época Imóveis preparou esse post com todas as informações que você precisa saber sobre o assunto, além de explorar as fórmulas de como calcular a taxa de ocupação e a sua importância. Não deixe de nos acompanhar aqui no blog e em nossas redes sociais para mais conteúdos importantes que você precisa conhecer e entender sobre o mercado de imóveis!

Afinal, o que é taxa de ocupação?

Tanto a taxa de ocupação quanto o coeficiente de aproveitamento e a taxa de permeabilidade são porcentagens relativas à área de determinado terreno. Por isso, antes de começar a fazer qualquer cálculo, é preciso saber qual é a metragem quadrada exata do seu terreno. A taxa de ocupação nada mais é do que a porcentagem do terreno ocupada pela projeção do edifício no solo, ou seja, é a área do pavimento térreo somada às áreas excedentes dos outros pavimentos.

Logo, a taxa de ocupação é o indicador primário que identifica a relação entre a área de construção e a área e terreno. É ela que define a consistência do solo que será ocupado pelo empreendimento e busca garantir que as moradias e comércios habitem os espaços de maneira cômoda e segura. Já a área excedente é aquela em que algum pavimento acima do térreo avança além dele.

A porcentagem da taxa de ocupação indica a quantidade do terreno que será usada para a construção, a edificação, de um espaço. Isso inclui estruturas como:

• Varandas;
• Telhados;
• Coberturas de garagem.

O principal objetivo da taxa de ocupação é limitar o crescimento das construções, o que evitará uma superlotação de espaços, além da degradação do solo. As instituições municipais costumam estabelecer um limite máximo para a taxa de ocupação e a legislação exige que o resto do terreno não usado para construção seja utilizado para manter:

• Parques verdes;
• Parques infantis
• Jardins;
• Praças.

Além disso, a avaliação da taxa de ocupação trabalha em conjunto com outro cálculo de análise de área a ser construída e preservada. Agora falaremos um pouco mais sobre esse sistema de indicação.

E o que é coeficiente de aproveitamento?

Assim como a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento é um indicador essencial para medir a relação de área, ou seja, a análise das áreas edificadas, a exclusão de áreas não computáveis e a área do próprio terreno. O CA usa um cálculo preciso para determinar a quantidade de metros quadrados que poderá ser construído sem danificar o solo e a própria estrutura do empreendimento. Logo, esse coeficiente será decisivo na limitação de construções em áreas urbanas.

Esta é a forma mais adequada de regulamentar o zoneamento de cidade, ao passo que preserva a qualidade do solo e o meio ambiente. A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento possuem regulamentos estabelecidos pelas instituições públicas, ou seja, suas diretrizes vão variar conforme a localidade e a finalidade do empreendimento. 

Como calcular a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento?

Como podemos perceber, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento são indicadores projetados através de cálculos. Por isso, é importante conhecermos as fórmulas para obter os resultados das equações que garantem os padrões de uma construção. Mas antes de entender como calcular uma TO e o CA, é importante relembrar que garagens cobertas são áreas construídas, porém, piscinas e subsolos não entram nessa equação. 

A fórmula de cálculo de uma taxa de ocupação é:

                   Área total do pavimento térreo + Área total excedente dos demais pavimentos / Área total do terreno

Ou seja, colocando essa conta em prática, em um terreno de 300 m² com o projeto de uma casa térrea de 100 m², a taxa de conversão será calculada da seguinte maneira: 300 m²/100 m² = 3,0. Logo, a taxa de conversão do terreno é de 3,0. 

Já a fórmula para calcular o coeficiente de aproveitamento é:

                                                                              Área total construída / Área do terreno

Coloca em prática essa fórmula, no caso do projeto de um terreno de 400 m² que pretende construir uma casa de dois pavimentos, cada um com 160 m², o cálculo seria (160 m² x 2 pavimentos) / 400 m² = 0,8. Logo, o resultado fica em 0,8 de coeficiente de aproveitamento.

Qual a diferença entre taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento?

Por ser uma pergunta muito comum, achamos justo e importante esclarecermos as diferenças entre TO e CA. Essa diferença pode ser percebida no momento em que a TO se ocupa do percentual de área ocupada apenas na projeção horizontal, enquanto a CA expõe todas as áreas em metros quadrados, verticais e horizontais, somando ainda todos os pavimentos existentes no terreno em questão. 

Da mesma maneira, a taxa de permeabilidade é vinculada à porcentagem de área do terreno, seja construída ou reservada para ambientes verdes. Com isso, podemos resumir que cada cálculo e métrica exerce uma funcionalidade diferente no sistema de construção. Entretanto, elas coexistem e são necessárias para que o desenvolvimento da obra seja bem-sucedido. 

Conseguiu entender a finalidade e a importância da taxa de ocupação? A Nova Época Imóveis espera que nosso post tenha esclarecido suas dúvidas e te ensinado a calcular essa taxa.
 

Escrito por Mariana Carvalho